在全域旅游大背景下，泛旅游、大旅游成為常態(tài)，大批新景區(qū)、新項目在當?shù)卣屯顿Y商的共同推動下，匆匆上馬。

有的短時間內(nèi)便開張納客，盡管在當?shù)厝撕闷嫘睦眚?qū)使和圍觀下迅速躥紅，卻大都搞成了地域性自娛自樂慶典項目。開業(yè)時看似紅紅火火，當天涌進幾萬人，但很快就一蹶不振，短則數(shù)月，長則數(shù)年，商戶離場，游客散場。而重復(fù)建設(shè)和盲目粗放式開發(fā)更加重了資源供需失衡，因此資源的保護與開發(fā)就成為一對難解的矛盾，特色文化與主題、產(chǎn)品、業(yè)態(tài)、功能等也都面臨著升級。山合水易總結(jié)了休閑旅游景區(qū)開發(fā)的要點，以供參考。
 

休閑旅游景區(qū)開發(fā)的流程

1、確立綜合打造為指向

綜合打造的指向，既是旅游區(qū)的核心特征，也是打造旅游區(qū)的第一要領(lǐng)。實際上包括四大含義：

其一，是土地的綜合開發(fā)。旅游休閑導(dǎo)向型的土地綜合開發(fā)，是旅游區(qū)打造的本質(zhì)所在，所謂“復(fù)合型資源、綜合性利用”的思想。

其二，是產(chǎn)業(yè)的綜合發(fā)展。旅游區(qū)是從單個旅游項目到綜合旅游聚集區(qū)的轉(zhuǎn)變，實際上是包括地產(chǎn)、商業(yè)、會展、創(chuàng)意、體育、文化等在內(nèi)的泛旅游產(chǎn)業(yè)的綜合發(fā)展架構(gòu)，當然，不同的旅游區(qū)，產(chǎn)業(yè)的側(cè)重將不同。

其三，是功能的綜合配置。旅游區(qū)區(qū)別于傳統(tǒng)旅游景區(qū)的特色之一，就是聚集了多種旅游功能，既要突出某項功能，又能夠一站式滿足游客全方位的旅游體驗需求。

其四，是目標的綜合打造。一個成功的旅游區(qū)，實際上完全有可能發(fā)展成為“城市特色功能區(qū)、旅游休閑新地標、城市文化新名片”，這是一個綜合目標的構(gòu)架，已經(jīng)超越了一般旅游區(qū)的層面，而對城市、文化同樣有著巨大影響。

2、確立定位突破為先導(dǎo)

在旅游區(qū)未來的發(fā)展中，必然面臨激烈的競爭，贏得競爭的關(guān)鍵，在于定位的突破，主要包括兩個方面：

其一，是區(qū)域功能定位。就是要跳出地塊，在區(qū)域旅游一體化的結(jié)構(gòu)中，通過發(fā)揮自身的比較優(yōu)勢，明確自身在區(qū)域發(fā)展格局中的定位，這是旅游區(qū)融入大區(qū)域城鎮(zhèn)發(fā)展與旅游發(fā)展的前提。

其二，是開發(fā)主題定位。實際上就要面向市場需求，以創(chuàng)造差異化的吸引力與感召力為指向，整合自然旅游資源、文化旅游資源和社會旅游資源三大資源，凸顯放大比較優(yōu)勢，形成一個獨特性的主題，即要找到“旅游區(qū)”打造的靈魂，這個靈魂將指導(dǎo)旅游區(qū)個性文化與特色意境的構(gòu)建，是非常重要也極具難度的一個環(huán)節(jié)。
 

3、確立功能構(gòu)架為核心

功能構(gòu)架的確立，是旅游區(qū)造的核心所在。旅游區(qū)在功能構(gòu)架上，絕不是各種功能簡單的堆砌和羅列，而是要充分研究其主要作用、內(nèi)在關(guān)系和互動模式。

(1)打造核心吸引中心，是面向市場需求，創(chuàng)新整合開發(fā)核心資源，目的是創(chuàng)造一個或多個獨特的核心吸引物，這是創(chuàng)造核心吸引力的基石所在，可以是一個或多個核心旅游休閑項目——觀光景區(qū)、主題公園、賽馬場、賽車場、影視城、特色街區(qū)、溫泉養(yǎng)生中心、高爾夫球場、特色酒店、主題博物館。

核心吸引中心的打造是吸引人流、提升土地價值的關(guān)鍵所在。這是旅游區(qū)造的關(guān)鍵，需要對旅游產(chǎn)品有著深入的研究與創(chuàng)新能力，才能實現(xiàn)。

(2)構(gòu)造休閑聚集中心，是為滿足由核心吸引物帶來的客源的各種休閑需求而創(chuàng)造的綜合休閑產(chǎn)品體系，主要包括主題酒店群、特色商街、主題演藝、高爾夫球場、水上游樂項目、滑雪場等。 核心吸引中心把人流吸引進來，也形成了最初的消費，但要留住人流并擴大其消費，就需要創(chuàng)造更多的休閑產(chǎn)品，激發(fā)并滿足人流的休閑消費需要，讓其成為旅游休閑目的地，即構(gòu)造休閑聚集中心。這是旅游區(qū)的主體功能部分。

(3)創(chuàng)造延伸發(fā)展中心，主要是延伸發(fā)展地產(chǎn)業(yè)(利潤主要來源)、泛旅游產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，這是獲取土地開發(fā)巨大收益的重中之重。

4、確立操作運營為支撐

由于是一個復(fù)雜的綜合旅游發(fā)展模式，旅游區(qū)對于運營的要求極高，也具有相當?shù)碾y度。為此，從立足推進項目操作的角度，可以從兩個方面來談初步的操作建議：

(1)尋求專業(yè)化、落地化的高水平的智力支持

目前，由于競爭相對激烈，從前期拿地到實際開發(fā)，都需要一個高水平的開發(fā)方案。這就要求政府或開發(fā)企業(yè)十分重視旅游區(qū)開發(fā)方案(包括策劃、規(guī)劃、設(shè)計和運營咨詢)的編制，在實際操作中，要靠高水平的智力支持來實現(xiàn)。對于相對復(fù)雜的旅游區(qū)來說，高水平的智力支持應(yīng)當具備以下兩項能力：

第一，具備多專業(yè)配合的團隊構(gòu)架——透析泛旅游產(chǎn)業(yè)的團隊大構(gòu)架，特別是旅游產(chǎn)品、度假酒店、休閑地產(chǎn)、投資運營和土地綜合開發(fā)的專業(yè)人才。第二，具備全程化咨詢的服務(wù)能力——即要具備從創(chuàng)意策劃到落地運營的綜合能力，因為一個成功的旅游區(qū)開發(fā)方案，必須有靈魂、有骨架、有血肉、能成長，缺一不可。而“策劃找靈魂、規(guī)劃搭骨架、設(shè)計長血肉、運營促成長”各有不同，因而能夠落地的規(guī)劃設(shè)計機構(gòu)必須是策劃、規(guī)劃、設(shè)計、運營咨詢一體化的構(gòu)架。

(2)選擇特色化、創(chuàng)新化的高水準的運營模式

真正的旅游區(qū)，對旅游綜合運營的要求非常高，要體現(xiàn)全局性、長期性、品質(zhì)性，在實際的操作中，應(yīng)該有兩種這樣的選擇：其一，是獨立開發(fā)，獨立運營的模式。在全國，能夠這樣做的企業(yè)并不多，主要是大型旅游集團或已經(jīng)轉(zhuǎn)型旅游領(lǐng)域多年的大型地產(chǎn)集團，如華僑城、港中旅等。其二，是統(tǒng)籌開發(fā)，合作運營的模式。這里面就會形成一個新的運營主體——旅游區(qū)運營商，類似于城市運營商、區(qū)域運營商，主導(dǎo)地塊的規(guī)劃與開發(fā)，并且是一個招商平臺、融資平臺、營銷平臺，做一級半開發(fā)，除了開發(fā)并獨立運營自身比較擅長的項目外，綜合體內(nèi)的其他項目則通過戰(zhàn)略合作的方式來落實具體運營，如酒店、商業(yè)街、娛樂項目等等。

旅游度假區(qū)項目開發(fā)必須以市場為導(dǎo)向，堅持生態(tài)原則，保護和培育生態(tài)的穩(wěn)定性;堅持特色原則，突出自身個性并形成旅游度假區(qū)整體氛圍;堅持系統(tǒng)原則，即規(guī)劃的系統(tǒng)性和綜合性，對項目系統(tǒng)的不同層次以及度假地與周圍地區(qū)的關(guān)系進行全面周密的考慮;堅持動態(tài)原則，在項目規(guī)劃時嚴控用地和建設(shè)規(guī)模，同時在建設(shè)目標和時間等因素上有一定的伸縮性及開發(fā)時序性。