近日，2018年全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議在京召開(kāi)。會(huì)議透露，我國(guó)將逐步改變政府作為居住用地唯一供應(yīng)者的情況，更好地讓全體人民住有所居。同時(shí)，將探索農(nóng)村宅基地集體所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”。

政府不再是居住用地唯一提供者

國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明在全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議上說(shuō)，要改變政府作為居住用地唯一供應(yīng)者的情況，研究制定權(quán)屬不變、符合土地和城市規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，完善促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)性土地制度，推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

為增加租賃住房供應(yīng)，構(gòu)建購(gòu)租并舉的住房體系，拓寬集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民增收渠道，北京、上海、南京、杭州、廈門(mén)、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈陽(yáng)、成都13個(gè)城市正在開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。在試點(diǎn)城市，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，也可以通過(guò)聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房。

姜大明說(shuō)，國(guó)土資源處于供給端的重要位置。在深入推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中，全系統(tǒng)堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，明確“住宅用地是保障住有所居的、不能用來(lái)炒作投機(jī)”，強(qiáng)化分類(lèi)調(diào)控、因城因地施策、制定住宅用地中期規(guī)劃和三年滾動(dòng)計(jì)劃，開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，努力穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期。

“城里人到農(nóng)村買(mǎi)宅基地”口子不能開(kāi)

探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶(hù)資格權(quán)，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)，是一項(xiàng)重大創(chuàng)新。各地在改革試點(diǎn)中可以重點(diǎn)結(jié)合發(fā)展鄉(xiāng)村旅游、返鄉(xiāng)人員創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)等先行先試，探索盤(pán)活利用農(nóng)村閑置農(nóng)房和宅基地、增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入、促進(jìn)鄉(xiāng)村振興的經(jīng)驗(yàn)和辦法。

改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)發(fā)揮土地制度特有優(yōu)勢(shì)，有力推動(dòng)了工業(yè)化、城鎮(zhèn)化，但土地增值收益用于“三農(nóng)”不足，建設(shè)用地安排重城輕鄉(xiāng)問(wèn)題突出?，F(xiàn)在到了將土地增值收益更多投向“三農(nóng)”的時(shí)候了。農(nóng)村土地制度改革要以維護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益為目的，保障農(nóng)民公平分享土地增值收益，激活農(nóng)村沉睡土地資產(chǎn)。

城里人到農(nóng)村買(mǎi)宅基地這個(gè)口子不能開(kāi)，按規(guī)劃嚴(yán)格實(shí)行土地用途管制這個(gè)原則不能破，要嚴(yán)格禁止下鄉(xiāng)利用宅基地建設(shè)別墅大院、私人會(huì)館等。

盤(pán)活農(nóng)村集體用地相當(dāng)于盤(pán)活200萬(wàn)億資產(chǎn)

以前住宅用地由政府提供，現(xiàn)在，村集體也可以提供了。不用征地，不用強(qiáng)拆，只要村集體同意，進(jìn)入交易市場(chǎng)，就行。

這對(duì)于農(nóng)民來(lái)說(shuō)，是翻天覆地的變化。

以前宅基地的惟一用途是，農(nóng)民自己造房子，或者偷偷摸摸的造小產(chǎn)權(quán)房，賣(mài)給貪便宜的人?，F(xiàn)在，如果所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)三權(quán)分置，所有權(quán)不變，屬于集體;資格權(quán)，保證農(nóng)民附著在土地上的各項(xiàng)權(quán)利的一種保障;分離出使用權(quán)，讓宅基地入市。

總而言之，土地所有權(quán)沒(méi)變，都是國(guó)有的，但附著在上面的土地使用權(quán)可以交易了，可以抵押貸款了。

其實(shí)，早在十八屆三中全會(huì)中曾經(jīng)提出過(guò)，“在確保農(nóng)民住有所居前提下，賦予農(nóng)民宅基地更完整的權(quán)能，并積極創(chuàng)造條件，將其逐步納入城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。”會(huì)議決定允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。

2015年12月27日，第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十八次會(huì)議通過(guò)《全國(guó)人大常委會(huì)關(guān)于授權(quán)國(guó)務(wù)院在北京市大興區(qū)等232個(gè)試點(diǎn)縣(市、區(qū))、天津市薊縣等59個(gè)試點(diǎn)縣(市、區(qū))行政區(qū)域分別暫時(shí)調(diào)整實(shí)施有關(guān)法律規(guī)定的決定》，打響了土地改革第一槍。

該決定調(diào)整了物權(quán)法、擔(dān)保法等法律中“關(guān)于集體所有的宅基地使用權(quán)不得抵押的規(guī)定”，在2017年12月31日前試行，為土地改革試點(diǎn)開(kāi)路。

2017年11月4日，十二屆全國(guó)人大常委會(huì)第三十次會(huì)議通過(guò)了土改試點(diǎn)延期一年的決定。

這些政策，極大地釋放了中國(guó)土地規(guī)模。

截至2017年9月，全國(guó)有577宗集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，總面積1.03萬(wàn)畝，總價(jià)款約83億元，每畝地大概在81萬(wàn)元左右。

目前，全國(guó)農(nóng)村集體建設(shè)用地約為2.5億畝，如果全部以每畝80萬(wàn)元的價(jià)格入市，大概能夠盤(pán)活200萬(wàn)億的資產(chǎn)。

假設(shè)廢棄的宅基地上的人口定居在城市，這些宅基地就可以進(jìn)行永久交易。土地使用效率會(huì)大大提升。

無(wú)論是南方的拆違還是北方的治霾，城市周邊集體用地上的低端企業(yè)是最早離開(kāi)市場(chǎng)的，因此農(nóng)民少了集體收入，集體用地大量空余出來(lái)，但若不能納入城市開(kāi)發(fā)計(jì)劃，也就沒(méi)有了升級(jí)為商業(yè)用地和住宅用地的可能，很多人進(jìn)城，宅基地荒廢。

現(xiàn)在，政府在這些土地上推動(dòng)工業(yè)和租賃房建設(shè)，既降低了建房成本，用活了集體土地，還增加了農(nóng)民收入，可謂一石三鳥(niǎo)。