近年，在城郊拿上百畝、千畝甚至萬(wàn)畝土地，做田園綜合體綜合開(kāi)發(fā)、休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、養(yǎng)生養(yǎng)老等大休閑觀光類(lèi)項(xiàng)目的熱潮漸起。這些項(xiàng)目往往需要與政府和村集體聯(lián)系起來(lái)。一般來(lái)說(shuō)，政府會(huì)要求制定計(jì)劃，這是有意投資者與政府和村莊集體談判之間重要的談判籌碼。
 

當(dāng)前社會(huì)處在一個(gè)思維覺(jué)醒的時(shí)代，工業(yè)4.0、互聯(lián)網(wǎng)+、90后登場(chǎng)、老齡化社會(huì)等等代表未來(lái)趨勢(shì)的跨界融合，是農(nóng)業(yè)升級(jí)的必然方向。

在這個(gè)快速變革的時(shí)代，休閑農(nóng)業(yè)不是拼體力，而是拼思維、拼資源、拼品牌、拼情懷、拼生活方式。這些統(tǒng)籌而言就是需要?jiǎng)?chuàng)意。

田園綜合體綜合開(kāi)發(fā)規(guī)劃是連接資本、政府、民眾和市場(chǎng)的魔法師，從選址、立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、建設(shè)，策劃師和規(guī)劃師在休閑農(nóng)業(yè)里所能起到的作用非常關(guān)鍵。

但也有許多類(lèi)型的規(guī)劃，如概念規(guī)劃、總體規(guī)劃、監(jiān)管詳細(xì)規(guī)劃和建設(shè)性詳細(xì)規(guī)劃。在這個(gè)循環(huán)中我們應(yīng)該做什么樣的計(jì)劃?

在發(fā)展的早期階段，有些人有意占用土地，有些已經(jīng)有一些擴(kuò)張，有些已經(jīng)與集團(tuán)談判但需要與上級(jí)政府對(duì)接。.....

一般投資者首次進(jìn)入旅游業(yè)。他們一般不太擅長(zhǎng)規(guī)劃，所以會(huì)混淆。他們經(jīng)常亂花錢(qián)，有時(shí)會(huì)被別有用心的計(jì)劃單位領(lǐng)導(dǎo)。在土地都還沒(méi)有完全落定的情況下，做出了一套從總規(guī)到控規(guī)到修規(guī)的系列成果，實(shí)際上并沒(méi)有用。
 

田園綜合體綜合開(kāi)發(fā)發(fā)展初期最重要的任務(wù)是什么，田園綜合體概念性規(guī)劃如何做?

一是通過(guò)規(guī)劃可以賺錢(qián)、給當(dāng)?shù)貛?lái)就業(yè)、給地區(qū)帶來(lái)名氣、為領(lǐng)導(dǎo)人創(chuàng)造政治成就的產(chǎn)業(yè)，制定好的藍(lán)圖，同時(shí)也讓投資者有信心簽署土地協(xié)議或擴(kuò)大土地協(xié)議。

二是根據(jù)這一發(fā)展前景進(jìn)一步獲得政府對(duì)投資者的相應(yīng)政策支持，包括建設(shè)用地指標(biāo)和相關(guān)政策補(bǔ)貼。

這個(gè)階段最合適的規(guī)劃就是概念性規(guī)劃!

需要說(shuō)明：概念規(guī)劃是在借鑒西方國(guó)家先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)上，適應(yīng)市場(chǎng)化需求應(yīng)運(yùn)而生的。概規(guī)不是法定規(guī)劃，在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中沒(méi)有相應(yīng)的法律地位。

概念規(guī)劃實(shí)際上是一個(gè)不確定對(duì)象的實(shí)現(xiàn)，它將多個(gè)利益相關(guān)者的關(guān)注與未來(lái)的計(jì)劃結(jié)合起來(lái)，并以圖形的形式呈現(xiàn)這樣一個(gè)計(jì)劃。這個(gè)計(jì)劃是用來(lái)協(xié)調(diào)各方利益的。當(dāng)事人的請(qǐng)求達(dá)到或趨于一致。最后，達(dá)成了限制各種利益之間關(guān)系的合同。

概念規(guī)劃是協(xié)議開(kāi)發(fā)初期多個(gè)利益相關(guān)者的相對(duì)經(jīng)濟(jì)行為。由于要進(jìn)行多次的溝通匯報(bào)，概念性規(guī)劃一般采用ppt的方式來(lái)表現(xiàn)。

那么田園綜合體概念性規(guī)劃的主要內(nèi)容是什么?它和休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃的區(qū)別在哪里?
 

可以這樣認(rèn)為：田園綜合體概念性規(guī)劃就是園區(qū)規(guī)劃總規(guī)簡(jiǎn)化版+重點(diǎn)項(xiàng)目的意向性設(shè)計(jì)。一般規(guī)則的簡(jiǎn)化版本是指該地區(qū)的開(kāi)發(fā)環(huán)境，開(kāi)發(fā)方向，空間布局，核心產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目和商業(yè)模式運(yùn)營(yíng)。省略了整體規(guī)劃中的基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃，防震減災(zāi)規(guī)劃，文化安全規(guī)劃和保障規(guī)劃。

意向性設(shè)計(jì)主要用于休閑旅游，鄉(xiāng)村旅游等文化旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。

獨(dú)特比例的景觀小道、創(chuàng)意休閑商務(wù)項(xiàng)目、高端房地產(chǎn)景觀，以及一些有趣的娛樂(lè)項(xiàng)目的“能見(jiàn)度”要求有一定的表達(dá)意圖。

這些設(shè)計(jì)不能被提煉來(lái)取代后期真正的修改規(guī)則和建筑景觀設(shè)計(jì)，更多的是為了突出創(chuàng)意效果，所以被稱(chēng)為意向性設(shè)計(jì)。這種意向設(shè)計(jì)主要是對(duì)核心產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的可視化解釋說(shuō)明。

概念規(guī)劃可以完美地呈現(xiàn)出投資者對(duì)擬議開(kāi)發(fā)區(qū)塊的想法，這有利于政府和鄉(xiāng)村團(tuán)體了解投資者的意圖。

對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，前期的概念規(guī)劃達(dá)到了征地或擴(kuò)建的目的，得到各方的認(rèn)可，節(jié)省了時(shí)間和金錢(qián)。

由于概念規(guī)劃一般不需要經(jīng)過(guò)項(xiàng)目的評(píng)估和建立過(guò)程，因此節(jié)省了時(shí)間，成本也比一般規(guī)定+詳細(xì)規(guī)定低得多。田園綜合體綜合開(kāi)發(fā)在概念規(guī)劃之后，一般不需要做總體規(guī)劃，但必須做重要節(jié)點(diǎn)建設(shè)的詳細(xì)規(guī)劃。