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北京山合水易機構 董事長兼總裁
北京山合水易規(guī)劃設計院 院長
高端休閑度假產(chǎn)業(yè)規(guī)劃專家
《中國旅游報》、《農(nóng)民日報》專欄作家
推動田園綜合體建設,對于培育農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展新動能、加快城鄉(xiāng)一體化步伐、推動農(nóng)業(yè)農(nóng)村實現(xiàn)歷史性變革具有深刻的歷史意義和重要的現(xiàn)實意義,核心是提供了一個機制創(chuàng)新和融合發(fā)展的新平臺、新支點、新模式、新動力。
田園綜合體休閑旅游建設要點
1、旅游設施配套。
統(tǒng)籌考慮淡季和旺季游客需求,游客服務中心位置合理,規(guī)模適度,設施、功能齊備。區(qū)內(nèi)推薦配置低排放或清潔能源交通工具。注重人性化設施與服務,配備必要的無障礙設施、遮陽避雨、休息座椅等人性化設施,提供人性化愛心關懷服務。開發(fā)夜生活配套的鄉(xiāng)村酒吧茶吧、休閑養(yǎng)生、康體服務、演藝演出、參與體驗活動等場所,留住城市游客。
2、特色餐飲服務。
區(qū)域內(nèi)農(nóng)家樂和鄉(xiāng)村酒店宜納入統(tǒng)一管理,提供的餐飲服務須依法取得食品經(jīng)營許可證。菜肴要突出民間、農(nóng)家特色,推薦民間菜和農(nóng)家菜。用餐環(huán)境必須干凈整潔,有專門的餐廳,條件不具備的也可以利用自家庭院,但須做好滅蠅、滅蚊、防塵、防風沙等工作。
3、休閑度假住宿。
住宿設施重點為特色民宿、鄉(xiāng)村莊園、鄉(xiāng)村主題度假酒店,且能夠滿足游客需求。配備暖軟設備或換氣裝置,配套設施完好,用品配備能滿足顧客需要。
4、鄉(xiāng)村旅游購物。
應在交通要道、重要景點等醒目、易達的區(qū)域合理設置購物場所,做到集中管理,環(huán)境整潔,秩序良好。銷售商品應以特色農(nóng)產(chǎn)品、花木盆景、傳統(tǒng)生活老物件、民間工藝品等為主,體現(xiàn)鄉(xiāng)土氣息、打造特色品牌。
我國土地主要分為農(nóng)用地,建設用地和未利用地;從土地權屬的角度來看,分為國有土地和集體土地。由于田園綜合體主要以產(chǎn)業(yè)為核心,因此其土地用途可分為產(chǎn)業(yè)用地、住宅用地、商業(yè)用地、公共服務用地及其他用地。不同用途土地獲取方式也不盡相同,根據(jù)實際產(chǎn)業(yè)、配套居住需求,田園綜合體可采取以下幾種土地創(chuàng)新模式和策略。
田園綜合體土地創(chuàng)新模式
一、爭取政策
因地制宜,積極爭取使用好本省市關于田園綜合體的土地政策。很多省市對于田園綜合體都會優(yōu)先安排用地指標,同時還配有獎懲用地指標。如浙江對如期完成年度規(guī)劃目標任務的,省里按實際使用指標的50%給予配套獎勵,對3年內(nèi)未達到規(guī)劃目標任務的,加倍倒扣省獎勵的用地指標。因此在打造田園綜合體的前期需認真研究這些獎懲措施和相關政策,做到有的放矢。另外很多省市地方探索城鄉(xiāng)用地增減掛鉤、集體土地流轉和租賃。比如湖北省2017年起單列下達每個田園綜合體項目500畝增減掛鉤指標;內(nèi)蒙古自治區(qū)鼓勵農(nóng)村牧區(qū)集體經(jīng)濟組織和農(nóng)牧民以土地入股,集體建設用地使用權轉讓、租賃等方式有序地進行農(nóng)家樂、牧家樂、家庭旅館、農(nóng)莊旅游等旅游開發(fā)項目試點。這些政策措施將極大地促進土地供應和使用效率。
二、捆綁出讓
在拿地平衡上,可探索住宅、產(chǎn)業(yè)用地捆綁出讓。佛山南海作為我國集體用地改革的試驗區(qū),在很多途徑實施上都可為田園綜合體拿地提供借鑒。根據(jù)南海“53號文“探索實施的”混合功能出讓“的新供地方式,連片的工業(yè)區(qū)、村集體工業(yè)園區(qū)可在規(guī)劃的引領下,允許部分土地在符合環(huán)保要求、安全生產(chǎn)要求下,探索商住混合工業(yè)的用地功能。即通過住宅用地與產(chǎn)業(yè)用地捆綁拿地的方式,來獲取住宅用地。產(chǎn)業(yè)用地與住宅用地比例可根據(jù)具體情況而定,一般可按配比為5:5或者6:4來平衡拿地。
三、代建補償
在針對產(chǎn)業(yè)用地的獲取方式上,可探索產(chǎn)業(yè)用地代建補償。產(chǎn)業(yè)用地可采用出租、出讓相結合的方式獲得。其中,出讓部分的補償?shù)姆绞?,根?jù)相關政策,可采取貨幣補償、物業(yè)補償、貨幣補償與物業(yè)補償相結合的形式,實現(xiàn)出讓收益補償、回購物業(yè)、代建物業(yè)等多種方式。村集體獲得代建物業(yè)后,再返租給園區(qū)運營商,可再獲物業(yè)租金收益。企業(yè)通過出租,可降低資金壓力;通過出讓可獲得物業(yè)產(chǎn)權,可出售,可抵押;通過物業(yè)補償?shù)姆绞?,可緩解一次性支付出讓金的資金壓力;對于農(nóng)民來說,可獲得土地出租收益;獲得具有升值空間的補償物業(yè);同時也能獲得物業(yè)返租的收益。根據(jù)權屬不同,也可采取作價入股的方式。作價入股主要是與村集體合作,成立合作開發(fā)公司,風險共擔,降低前期資金需求;其缺點則是增加項目決策制約以及股東之間協(xié)調(diào)的工作。
四、工改創(chuàng)新
對于使用權在私營業(yè)主一方,可探索多方合作工改創(chuàng)新。對土地使用權在私營業(yè)主方的多方合作模式探索。政府通過土地項目差別化供地的政策和地區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃,與開發(fā)運營方、 私營企業(yè)主進行合作商談。私營業(yè)主允許土地進行產(chǎn)業(yè)升級改造,并以改造后的部分面積作為商住面積贈予改造方,開發(fā)運營方根據(jù)與私營業(yè)主和政府規(guī)定進行物業(yè)分配和產(chǎn)業(yè)運營。政府可根據(jù)項目投資落地成本、投資進度、生產(chǎn)經(jīng)營等,逐年給予支持;同時鼓勵私企業(yè)主以土地使用權作價入股的方式參與,降低產(chǎn)業(yè)用地成本。田園綜合體從土地財政向稅收財政進行轉變,從土地資源買賣向創(chuàng)新資源流動進行轉變。
我們在前期進行田園綜合體策劃、規(guī)劃中就要搞明白其未來的盈利模式和特性,只有明白未來錢怎么回,怎么持續(xù)盈利,才知道當下應該以怎樣的土地模式進行開發(fā)、合作。