從理念和模式上來(lái)說(shuō)，田園綜合體是一種資源的整合、循環(huán)農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、農(nóng)事體驗(yàn)為依托的一二三產(chǎn)業(yè)融合以及"旅游+"綜合性的綜合體。特點(diǎn)是外來(lái)資本，也就是城市資本和當(dāng)?shù)?quot;三農(nóng)"要素的深度整合。

田園綜合體和特色小鎮(zhèn)有非常大的不一樣，田園綜合體是典型的"農(nóng)業(yè)+"項(xiàng)目，就農(nóng)業(yè)而言受自然條件影響非常大，它是一個(gè)弱勢(shì)產(chǎn)業(yè)。因?yàn)樗巧孓r(nóng)的，包括特色小鎮(zhèn)中共中央沒(méi)有發(fā)文件，田園綜合體是中共中央文件，是中央1號(hào)文件，因?yàn)樯孓r(nóng)的政策是有支持的、有優(yōu)惠的，稅收是要減免的。

國(guó)內(nèi)發(fā)展田園綜合體有巨大的短板

第一，它是舶來(lái)品，包括三產(chǎn)融合、體驗(yàn)式、創(chuàng)意都是日本、臺(tái)灣、歐洲、美國(guó)借鑒過(guò)來(lái)的，但是結(jié)合了我們國(guó)家的實(shí)際。

第二，我們現(xiàn)在的發(fā)展階段和國(guó)外是不一樣的，日本、臺(tái)灣、歐洲、美國(guó)城鎮(zhèn)化已經(jīng)完成，是逆城市化的產(chǎn)物，而我們國(guó)家正處在城鎮(zhèn)化高速發(fā)展的過(guò)程當(dāng)中。

第三，我們現(xiàn)在面臨一些限制：一是城市資源下鄉(xiāng)面臨結(jié)構(gòu)性、體制性的障礙; 二是從日本到臺(tái)灣有一個(gè)非常重要的條件，就是農(nóng)協(xié)非常重要，這個(gè)沒(méi)有;三是任何一個(gè)產(chǎn)業(yè)人才特別重要，新經(jīng)濟(jì)要隨著人才走，農(nóng)村沒(méi)有人才，這是我們遇到的非常巨大的短板。

新政策與農(nóng)村土地改革為田園綜合體發(fā)展創(chuàng)造條件

如果沒(méi)有現(xiàn)有新政策，沒(méi)有農(nóng)村土地改革、集體產(chǎn)權(quán)制度的改革，田園綜合體肯定做不成。搞田園綜合體除了研究市場(chǎng)之外還要研究政策。

1、城市資本下鄉(xiāng)買房、買地、買山川、池塘存在制度性障礙

目前城市的各類生產(chǎn)要素已經(jīng)商品化。農(nóng)村資源是屬于集體財(cái)產(chǎn)，是非市場(chǎng)化的，包括小產(chǎn)權(quán)房，同樣的房子不受法律保護(hù)，城市資本要進(jìn)入農(nóng)村搞田園綜合體目前存在制度性的障礙。

2、新政策：促進(jìn)農(nóng)村要素資源市場(chǎng)化

關(guān)于農(nóng)村相應(yīng)的改革很多都是中共中央的文件，整個(gè)政策導(dǎo)向就是促進(jìn)了農(nóng)村要素資源的市場(chǎng)化。

3、政策導(dǎo)向：鼓勵(lì)支持城市資本人才下鄉(xiāng)

支持返鄉(xiāng)人員鼓勵(lì)四荒地、廢棄磚瓦窯，利用空閑的地進(jìn)行創(chuàng)業(yè)。

4、激活農(nóng)村資源、資本化實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值

通過(guò)確權(quán)、股份、確定價(jià)值、可交易、可轉(zhuǎn)換，為城市資本進(jìn)去創(chuàng)造了一個(gè)基本條件，沒(méi)有這個(gè)是非法的。

5、農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度的改革，為城市資本下鄉(xiāng)發(fā)展田園綜合體創(chuàng)造條件

一是農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革是促進(jìn)鄉(xiāng)村資源市場(chǎng)化的前提;二是有了集體產(chǎn)權(quán)制度改革把農(nóng)村死資源變成活資源以后，才能夠平等交換和市場(chǎng)配置;三是農(nóng)村很多基礎(chǔ)設(shè)施，包括農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施全部用PPP;四是資本下鄉(xiāng)搞田園綜合體創(chuàng)造了必要條件。

農(nóng)村集體資產(chǎn)改革中，哪種類型土地適合搞田園綜合體

1、新政策：從三權(quán)分制到集體產(chǎn)權(quán)改革

中央出臺(tái)了《三全分制改革》、《集體資產(chǎn)股份制改革》，改革將屬于集體資產(chǎn)的山林、山塘、荒地等等產(chǎn)權(quán)到人以后為交易創(chuàng)造條件，是農(nóng)村資源市場(chǎng)要素市場(chǎng)化的重大突破。

2、農(nóng)村集體資產(chǎn)：田園綜合體的物質(zhì)基礎(chǔ)

田園綜合體離不開(kāi)三大類：自然類、資源性的;經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn);非經(jīng)營(yíng)性的。

3、哪些土地可以作為田園綜合體用地

第一，農(nóng)民自有住宅限制宅基地; 第二，農(nóng)村集體建設(shè)用地。

4、潛力巨大、埋藏金礦的"四荒地"

我建議大家高度關(guān)注四荒地，這是我們下一步進(jìn)行田園綜合體最佳領(lǐng)域。四荒地的拍賣從1998年中央就放開(kāi)了，為了扶貧、為了生態(tài)，最早從甘肅、寧夏、山西、陜西拍賣四荒。

5、利用"城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤"政策解決土地需求

國(guó)家發(fā)改委和農(nóng)業(yè)部發(fā)了一個(gè)農(nóng)業(yè)領(lǐng)域?qū)嵤㏄PP模式的政策文件，其中20個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中2個(gè)是土地整治性質(zhì)的，土地整治也可以賺錢，也可以搞的很專業(yè)，土地整治出來(lái)可以順便建設(shè)一個(gè)田園綜合體，這個(gè)特別具有魅力。

田園綜合體：防止土地利用當(dāng)中的政策風(fēng)險(xiǎn)

一、利用基本農(nóng)田有哪些限制

1、農(nóng)地分基本農(nóng)田和非基本、一般性農(nóng)田，基本農(nóng)田得國(guó)務(wù)院批;

2、不要超越土地利用規(guī)劃;

3、土地要用途管制，這是國(guó)家的基本原則;

4、城市建設(shè)用地掛鉤指標(biāo)不得已以劣地?fù)Q好地、不得置換基本農(nóng)田。

二、有關(guān)農(nóng)用地的一些政策限制

1、嚴(yán)禁隨意擴(kuò)大設(shè)施農(nóng)用地范圍;

2、以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光的地按照建設(shè)用地的管理，稅收不一樣;

3、必須依法依規(guī)按照建設(shè)用地進(jìn)行管理，而非按照農(nóng)用地管理;

4、土地用途，所有土地用途轉(zhuǎn)換都必須部交錢;

5、占補(bǔ)平衡。

三、利用政策彈性空間小把戲不可持續(xù)，如何走征途拿地才有保障

我們建議通過(guò)正規(guī)渠道，立項(xiàng)審批申請(qǐng)建設(shè)用地，雖然條件比較多。但是也不要投機(jī)取巧，鉆漏洞，當(dāng)心自食其果。

挖掘土地改革紅利，解決土地問(wèn)題

一、利用土改紅利，創(chuàng)新合作方式探索田園綜合體用地新辦法

第一，土地銀行模式;第二，土地股份合作式模式。

二、利用土改紅利，創(chuàng)新合作模式，探索田園綜合體的用地新辦法

三、農(nóng)民退出，企業(yè)從農(nóng)民手里購(gòu)買土地

現(xiàn)在城鎮(zhèn)化很大的問(wèn)題就是農(nóng)民退不出去，有償退出沒(méi)有機(jī)制。