很多園區(qū)建設(shè)的實(shí)例告誡我們，規(guī)劃是園區(qū)建設(shè)的龍頭，規(guī)劃決定了園區(qū)建設(shè)的規(guī)模、方向和品位。如果園區(qū)沒有明確的園區(qū)規(guī)劃，走一步算一步，那么園區(qū)很可能走入死胡同。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)經(jīng)營規(guī)劃，既是戰(zhàn)略上的指導(dǎo)，也是戰(zhàn)術(shù)上的需要?？偟恼f來，園區(qū)規(guī)劃共涵蓋5大方面：產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、建設(shè)與建筑規(guī)劃、招商規(guī)劃、運(yùn)營規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)規(guī)劃。

園區(qū)規(guī)劃建設(shè)五大要點(diǎn)
 

一、園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃

園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是園區(qū)規(guī)劃的主要內(nèi)容。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是其他規(guī)劃內(nèi)容的基礎(chǔ)。只有在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃明確的情況下，才能順利、逐步地實(shí)施其他規(guī)劃。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃主要是確定園區(qū)的核心產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)。在此基礎(chǔ)上，分析了產(chǎn)業(yè)鏈與上下游企業(yè)的構(gòu)成和關(guān)系。這是影響園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位的因素。

確定核心產(chǎn)業(yè)和關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)的方法：

(1)洞悉園區(qū)所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，了解區(qū)域產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和擁有的產(chǎn)業(yè)資源,劃出可以重點(diǎn)發(fā)展的全部產(chǎn)業(yè)范圍,即園區(qū)意向產(chǎn)業(yè)。

(2)研究國家產(chǎn)業(yè)政策,看哪些產(chǎn)業(yè)屬于國家重點(diǎn)鼓勵的,哪些產(chǎn)業(yè)屬于國家明確限制的,對劃出的園區(qū)意向產(chǎn)業(yè)范圍進(jìn)行縮小集中。

(3)研究國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)發(fā)展走勢與行業(yè)市場，洞悉意向產(chǎn)業(yè)是否存在市場潛力和市場風(fēng)險，同時分析技術(shù)發(fā)展趨勢，看意向產(chǎn)業(yè)的技術(shù)是否存在替代轉(zhuǎn)型的風(fēng)險。這當(dāng)中千萬不要忘記對意向產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能情況進(jìn)行一番調(diào)研，不能讓產(chǎn)業(yè)園一運(yùn)行，就遭遇產(chǎn)能過剩等問題的打壓，或者面臨極其殘酷的市場競爭。

(4)根據(jù)各方面的研究分析情況，聚焦某個或某幾個產(chǎn)業(yè)，將其作為園區(qū)的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，并將其中最具發(fā)展?jié)摿η易钸m合自己園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定為核心產(chǎn)業(yè)。

(5)針對核心產(chǎn)業(yè)和重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，分析上下游企業(yè)的構(gòu)成和關(guān)系，分析特定產(chǎn)業(yè)企業(yè)的構(gòu)成和分布，為制定投資促進(jìn)戰(zhàn)略奠定了基礎(chǔ)。明晰相關(guān)產(chǎn)業(yè)的支撐力量，包括服務(wù)于核心產(chǎn)業(yè)與重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)、社會機(jī)構(gòu)等。

事實(shí)上，園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位是從區(qū)域開發(fā)、國家產(chǎn)業(yè)政策、產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢、市場前景等多個指標(biāo)中尋找交匯點(diǎn)。

此外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)核心運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的公共關(guān)系資源 ( 產(chǎn)業(yè)資源、人脈資源 ) 也是產(chǎn)業(yè)定位參考的因素。在園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中，經(jīng)常會用到一些戰(zhàn)略管理的知識，例如SWOT(優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會、威脅)分析、EPST(政治、經(jīng)濟(jì)、社會文化、技術(shù)、Legal法律、環(huán)境)宏觀環(huán)境分析等，運(yùn)用這些知識，能夠更順暢地找到產(chǎn)業(yè)方向，更快捷地獲得研究成果。園區(qū)也可以借助“外腦”，以彌補(bǔ)園區(qū)缺乏專業(yè)人才和專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的短板。
 

二、建筑與建設(shè)規(guī)劃

園區(qū)建設(shè)與園區(qū)規(guī)劃主要有園區(qū)建設(shè)規(guī)劃、園區(qū)建筑規(guī)劃和園區(qū)工程規(guī)劃。建設(shè)與建筑規(guī)劃，雖然主要由專業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)院和建筑設(shè)計(jì)公司來進(jìn)行規(guī)劃，但從產(chǎn)業(yè)運(yùn)營的角度，為設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)提供一些創(chuàng)新思路還是十分有必要的。

(1)建設(shè)規(guī)劃。大型園區(qū)、產(chǎn)業(yè)新城的整體建設(shè)規(guī)劃，要從城市土地使用與空間布局、市政配套，以及產(chǎn)業(yè)分布上著手，著眼未來、立足現(xiàn)在、統(tǒng)籌兼顧、系統(tǒng)規(guī)劃。對于工業(yè)新城的工業(yè)建筑，商業(yè)設(shè)施和住宅設(shè)施，規(guī)劃合理的建設(shè)和發(fā)展比例和空間布局。

(2)建筑規(guī)劃。建筑規(guī)劃必須與產(chǎn)業(yè)定位相結(jié)合，確定建筑標(biāo)準(zhǔn)和建筑配套，不同類型的產(chǎn)業(yè)園區(qū)建筑規(guī)劃應(yīng)體現(xiàn)出明顯的差異。

(3)工程規(guī)劃。明確先建什么?后建什么?不要小看工程規(guī)劃，它與產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、企業(yè)招商密切相關(guān)，如果建設(shè)未能按照規(guī)劃如期進(jìn)展，就會造成產(chǎn)業(yè)配套不落實(shí)、招商工作難推進(jìn)等一系列問題，甚至可能導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂。

三、招商規(guī)劃

產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商規(guī)劃內(nèi)容包括：目標(biāo)客群、優(yōu)惠政策、招商/營銷策略、人員配置與專業(yè)培訓(xùn)、招商管理制度等等。

在招商規(guī)劃中，尋找目標(biāo)客群很關(guān)鍵，而能否找到理想的目標(biāo)客群取決于前期產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)分析的準(zhǔn)確度;園區(qū)優(yōu)惠政策必須講求針對性，需要適合行業(yè)企業(yè)的特點(diǎn)，除去普惠政策外，必須有一事一議的“撒手锏式”政策;招商/營銷策略需要與時俱進(jìn)，充分利用現(xiàn)代營銷推廣手段并進(jìn)行合理的營銷整合。

四、園區(qū)運(yùn)營規(guī)劃

旅游景區(qū)運(yùn)營規(guī)劃包括：物業(yè)管理、配套商業(yè)運(yùn)營、園區(qū)公共服務(wù)平臺、政府公關(guān)協(xié)調(diào)、園區(qū)管理標(biāo)準(zhǔn)化、園區(qū)開發(fā)和品牌復(fù)制經(jīng)營模式。

園區(qū)運(yùn)營規(guī)劃是很多園區(qū)的短板，有的因?yàn)轫?xiàng)目以短線的地產(chǎn)經(jīng)營為主，不考慮長線的園區(qū)運(yùn)營管理;有的因?yàn)槿狈@區(qū)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，不清楚園區(qū)運(yùn)營管理的核心內(nèi)容;有的因?yàn)殡m然了解基本的園區(qū)運(yùn)營管理內(nèi)容，但不想投入太多的人力、財力和精力去做實(shí)內(nèi)容……

物業(yè)水平直接決定了園區(qū)的層次。就像出售房產(chǎn)一樣，是否可以升值取決于物業(yè)管理。產(chǎn)業(yè)園區(qū)能否得到業(yè)主和行業(yè)的認(rèn)可和贊譽(yù)，能否提升物業(yè)價值，取決于園區(qū)的經(jīng)營管理能力(物業(yè)管理只是其中的一小部分)。

五、園區(qū)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)規(guī)劃

園區(qū)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括兩方面內(nèi)容：

1.行業(yè)市場透析園區(qū)項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，是對園區(qū)項(xiàng)目自身投資經(jīng)營狀況的測算與考量，并根據(jù)數(shù)據(jù)對園區(qū)建設(shè)經(jīng)營予以適當(dāng)，這主要涉及：營業(yè)指標(biāo)估算、營業(yè)收入構(gòu)成比例地產(chǎn)增值和產(chǎn)業(yè)增值、財務(wù)盈利能力分析內(nèi)部收益率、投資回收期、投資利潤率、資本金利潤率等、清償能力分析盈虧平衡分析等。

2.園區(qū)經(jīng)營指標(biāo)是衡量一個園區(qū)經(jīng)營狀況的綜合量化指標(biāo)，包括園區(qū)進(jìn)駐企業(yè)數(shù)量、投資密度、園區(qū)企業(yè)總產(chǎn)值與利稅、園區(qū)就業(yè)人數(shù)、人均產(chǎn)值、行業(yè)龍頭企業(yè)數(shù)量或上市企業(yè)數(shù)量，等等。園區(qū)的營運(yùn)指標(biāo)反映了一個園區(qū)的商業(yè)水平及其帶來的社會和經(jīng)濟(jì)效益。

園區(qū)規(guī)劃是園區(qū)建設(shè)的前提條件，園區(qū)始終堅(jiān)持"規(guī)劃第一"在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)過程中的指導(dǎo)原則。通過整合宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境要素，以前瞻的眼光、科學(xué)的理論、客觀的實(shí)踐和詳實(shí)的數(shù)據(jù)，對產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目作宏觀的、方向性的計(jì)劃、籌劃和謀劃。那么如何選擇合適的園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)公司呢，山合水易在之前的文章中有做出講解。詳細(xì)可見：

旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)公司如何選擇