盡管對(duì)特色小鎮(zhèn)興趣濃厚，就房地產(chǎn)企業(yè)而言，從開(kāi)發(fā)商到運(yùn)營(yíng)商的角色轉(zhuǎn)變，仍是一個(gè)艱難的過(guò)程。短則兩三年，長(zhǎng)則五年甚至更久，業(yè)界方能對(duì)特色小鎮(zhèn)的商業(yè)邏輯、運(yùn)營(yíng)模式等達(dá)成非常清晰的共識(shí)。

“運(yùn)營(yíng)特色小鎮(zhèn)不像賣房子，房產(chǎn)證一轉(zhuǎn)就完成了。我們的空間確實(shí)更大，但要求也更高。我們進(jìn)入了不太熟悉的商業(yè)模式。”7月22日，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、清華校友房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生在博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第17屆年會(huì)上說(shuō)道。她認(rèn)為，特色小鎮(zhèn)在定位、商業(yè)模式、金融模式和建設(shè)運(yùn)營(yíng)方面，存在較多疑問(wèn)。

特色小鎮(zhèn)是我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展過(guò)程中的一項(xiàng)重要戰(zhàn)略。近年來(lái)，相關(guān)部委密集發(fā)布文件，對(duì)特色小鎮(zhèn)的發(fā)展進(jìn)行支持和規(guī)范。2016年7月，住建部等三部委發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》，計(jì)劃到2020年，培育1000個(gè)左右特色小鎮(zhèn)。10月，住建部公布了第一批特色小鎮(zhèn)名單，共有127個(gè)。今年初，“特色小城鎮(zhèn)”概念首次被寫入政府工作報(bào)告。

與此同時(shí)，企業(yè)、資本、機(jī)構(gòu)對(duì)其的關(guān)注度迅速上升。深陷拿地和盈利難題的房企，更將其作為“突圍之道”。如今，房企已成為特色小鎮(zhèn)的重要投資主體。

參會(huì)嘉賓認(rèn)為，特色小鎮(zhèn)前景廣闊，但距離發(fā)展成熟，仍需經(jīng)過(guò)一段“試錯(cuò)”時(shí)間。

“房地產(chǎn)化”傾向已現(xiàn)

特色小鎮(zhèn)風(fēng)靡一時(shí)，某種程度上有著過(guò)熱的成分。中新城鎮(zhèn)化研究院院長(zhǎng)袁開(kāi)紅在論壇期間表示，有關(guān)文件發(fā)布后，沒(méi)想到會(huì)引發(fā)那么“熱”的反應(yīng)。

她認(rèn)為，當(dāng)前對(duì)特色小鎮(zhèn)的投資存在一定盲目性。其一，部分企業(yè)試圖以傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的模式運(yùn)營(yíng)特色小鎮(zhèn);其二，文旅特色小鎮(zhèn)申報(bào)過(guò)多，而此前該模式已有很大的建設(shè)強(qiáng)度;其三，社會(huì)資本關(guān)注度過(guò)高。

黃金灣投資集團(tuán)董事長(zhǎng)申威也有同感，“大概從去年7月份到現(xiàn)在，我們已經(jīng)收到了幾百個(gè)特色小鎮(zhèn)的項(xiàng)目資料。很多項(xiàng)目描述前景非常好，投資回報(bào)率很高，但我們認(rèn)為，這些紙面上的商業(yè)計(jì)劃有待論證。”

申威表示，并非所有項(xiàng)目都適合做特色小鎮(zhèn)。這取決于小鎮(zhèn)所在地是否有良好的資源，包括自然、人文、產(chǎn)業(yè)資源等，同時(shí)還要對(duì)地貌、地形、氣候、人文環(huán)境做全面考評(píng)。

“房地產(chǎn)化”傾向過(guò)重，是特色小鎮(zhèn)面臨的另一個(gè)重要問(wèn)題。作為投資方，申威曾接觸過(guò)很多地產(chǎn)商主導(dǎo)的特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目，“有很多地產(chǎn)商是被倒逼的，想以其他名義去拿地。”申威認(rèn)為，在盈利上，這類企業(yè)會(huì)以房地產(chǎn)的投資回報(bào)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)考量，通常要求的投資回報(bào)周期為3年，即36個(gè)月就要退出。

申威在與一些地方政府接觸中，也發(fā)現(xiàn)對(duì)方有借助特色小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行房地產(chǎn)“去庫(kù)存”的訴求。

這一現(xiàn)象已為地方政府所重視。5月4日，北京市多部門發(fā)文，強(qiáng)調(diào)“嚴(yán)禁打著特色小城鎮(zhèn)名義違法違規(guī)搞圈地開(kāi)發(fā)，嚴(yán)禁整體鎮(zhèn)域開(kāi)發(fā)，嚴(yán)禁搞大規(guī)模的商品住宅開(kāi)發(fā)”。分析認(rèn)為，此舉目的是避免特色小鎮(zhèn)成為新的“鬼城”。

袁開(kāi)紅則認(rèn)為，對(duì)于這種傾向不必太過(guò)擔(dān)心。她表示，的確有打著特色小鎮(zhèn)名義進(jìn)行圈地蓋房的行為，且不少。但某種程度上說(shuō)，這是企業(yè)在盈利模式不清晰情況下的一種行為。

袁開(kāi)紅表示，這需要在監(jiān)管上進(jìn)行強(qiáng)化。但“市場(chǎng)是一個(gè)相互平衡、自我協(xié)調(diào)、不斷成熟的過(guò)程”。違反市場(chǎng)規(guī)律的行為會(huì)面臨越來(lái)越多的博弈，很難長(zhǎng)久存在。

盈利模式待解

事實(shí)上，從某種程度上說(shuō)，“拿地賣房”是特色小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)中必不可少的部分。

藍(lán)城集團(tuán)總裁許峰就表示，解構(gòu)特色小鎮(zhèn)的業(yè)態(tài)組成會(huì)發(fā)現(xiàn)，最大的組成部分是居住。“比例小的占到60%以上，多可能占70%甚至接近80%。”因?yàn)槿绻麤](méi)有人住下來(lái)，小鎮(zhèn)是不可能產(chǎn)生持續(xù)活力的。

但從經(jīng)營(yíng)角度，并不能純粹靠賣房子支撐。許峰表示，特色小鎮(zhèn)一部分的現(xiàn)金流來(lái)源是住宅類開(kāi)發(fā)，還有一部分來(lái)自于今后的運(yùn)營(yíng)，包括產(chǎn)業(yè)、旅游、教育、養(yǎng)生養(yǎng)老等的運(yùn)營(yíng)，這會(huì)帶來(lái)長(zhǎng)期穩(wěn)定的稅收和就業(yè)，以及盈利。

許峰認(rèn)為，特色小鎮(zhèn)由多業(yè)態(tài)、多內(nèi)容組成，應(yīng)該全方位考慮，才能保證小鎮(zhèn)的順利建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。從盈利角度看，特色小鎮(zhèn)應(yīng)當(dāng)是一個(gè)滾動(dòng)投入和滾動(dòng)產(chǎn)出的過(guò)程。

此前有觀點(diǎn)認(rèn)為，由于投資規(guī)模大、回報(bào)周期長(zhǎng)，中小型企業(yè)很難參與到特色小鎮(zhèn)的建設(shè)中。

據(jù)悉，目前對(duì)于特色小鎮(zhèn)的資金支持主要源于國(guó)家層面。去年10月，中國(guó)開(kāi)發(fā)性金融促進(jìn)會(huì)等單位牽頭發(fā)起“中國(guó)特色小鎮(zhèn)投資基金”，母基金總規(guī)模為500億元人民幣。今年2月，發(fā)改委和國(guó)開(kāi)行聯(lián)合發(fā)文，為特色小(城)鎮(zhèn)建設(shè)提供多元化金融支持。

當(dāng)前盡管金融模式并不清晰，但特色小鎮(zhèn)的融資渠道正逐漸打開(kāi)。

許峰表示，藍(lán)城的資金來(lái)源于自有資金和合作伙伴，其中合作伙伴包括專業(yè)的國(guó)有企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)(尤其是基金)等。但他表示，要避免選擇有快進(jìn)快出思路的基金，而應(yīng)該尋找可持久的的基金。

申威則認(rèn)為，并非所有特色小鎮(zhèn)都要用重資產(chǎn)模式操作。“有些項(xiàng)目說(shuō)要投幾百億，這是非常重資產(chǎn)的投資方式，運(yùn)營(yíng)得很好可能盈利，可如果沒(méi)有達(dá)到預(yù)期效果，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)特別大。”

他表示，很多輕資產(chǎn)的特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目，能夠運(yùn)營(yíng)得非常健康，說(shuō)明輕資產(chǎn)同樣是一種可行的運(yùn)營(yíng)模式。

尋找“鎮(zhèn)長(zhǎng)”

盡管對(duì)特色小鎮(zhèn)興趣濃厚，就房地產(chǎn)企業(yè)而言，從開(kāi)發(fā)商到運(yùn)營(yíng)商的角色轉(zhuǎn)變，仍是一個(gè)艱難的過(guò)程。

百富東方集團(tuán)董事長(zhǎng)戴宏亮在論壇期間表示，轉(zhuǎn)型最大的挑戰(zhàn)在于兩點(diǎn)：改變資源整合方式、轉(zhuǎn)變團(tuán)隊(duì)的運(yùn)營(yíng)理念。

就前者而言，“土地是最關(guān)鍵因素。如何跟當(dāng)?shù)卣潭ê献鞣绞?，一次性鎖定土地的開(kāi)發(fā)?是地產(chǎn)商最難解決的問(wèn)題。”戴宏亮說(shuō)，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和金融設(shè)計(jì)能力同樣十分重要。

相比之下，運(yùn)營(yíng)觀念的轉(zhuǎn)變更為不易。他表示，特色小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)中有太多傳統(tǒng)地產(chǎn)公司高管，思路上沒(méi)有進(jìn)行轉(zhuǎn)型。因此，綜合性人才的培養(yǎng)十分緊缺。

中發(fā)藍(lán)海聯(lián)合商業(yè)投資(北京)有限公司總裁毛軍也有同感，他認(rèn)為，運(yùn)營(yíng)特色小鎮(zhèn)，必須有一定的金融能力和商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，這兩者都不容易獲得。但相比之下，運(yùn)營(yíng)人才是最大的缺口。“現(xiàn)在招小鎮(zhèn)的鎮(zhèn)長(zhǎng)太難了，小鎮(zhèn)建完以后，沒(méi)有合格的鎮(zhèn)長(zhǎng)，該怎樣運(yùn)營(yíng)?”

要解決這些問(wèn)題，恐怕需要一定時(shí)間。袁開(kāi)紅認(rèn)為，一般的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要花5-8年來(lái)培育。綜合各項(xiàng)因素來(lái)看，至少經(jīng)過(guò)5年，特色小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)才能到成熟期。

相比之下，許峰樂(lè)觀認(rèn)為，只需兩三年左右，業(yè)界就能對(duì)特色小鎮(zhèn)的商業(yè)邏輯、運(yùn)營(yíng)模式等達(dá)成非常清晰的共識(shí)。

戴宏亮則表示，特色小鎮(zhèn)會(huì)分為3個(gè)階段發(fā)展：第一階段，3年之內(nèi)會(huì)百花齊放，出現(xiàn)各種有特色的小鎮(zhèn)。第二階段，用5-10年進(jìn)行糾錯(cuò)，形成完善的金融政策、政府政策等。第三階段，用10-20年既實(shí)現(xiàn)特色產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，又把生活方式、文化標(biāo)簽等做好。