休閑農業(yè)規(guī)劃

一、休閑農業(yè)項目立項與調查階段
 

論證與立項

在休閑農業(yè)開發(fā)項目啟動前，邀請相關學者和專家進行科學論證，綜合分析休閑農業(yè)旅游資源狀況、交通區(qū)位條件、居民收入消費水平和市場需求。考慮到休閑農業(yè)的規(guī)劃設計是否必要，必要時可制定休閑農業(yè)規(guī)劃設計工作方案。

組織規(guī)劃設計隊伍

休閑農業(yè)規(guī)劃設計隊伍包括專業(yè)設計機構(生態(tài)學、農業(yè)、園林、土地規(guī)劃利用、環(huán)境保護、地理、旅游經營管理、社會學、人類學、建筑工程等方面)的專家和政府官員，并積極吸收當?shù)厣鐓^(qū)公眾參與，通過分工，明確各自承擔的職責。

提出規(guī)劃設計任務書和大綱

主要內容包括：休閑農業(yè)規(guī)劃設計區(qū)域的基本情況，所需的技術和圖形信息，專家系統(tǒng)，工作的主要內容，以及時間和預算。

資料收集與分析研究

首先甲方要與相關部門溝通(農業(yè)、林業(yè)、園林、城建、環(huán)保、交通、通訊、旅游等)提供所需的相關資料，然后進行資料的收集與分析研究，盡可能利用原有的旅游、生態(tài)、環(huán)境調查資料以及和地方的一些相關資料，從中發(fā)現(xiàn)有價值的內容，找出一些存在的問題。

實地調查研究

完成資料收集與分析研究后，設計成員必須到項目實地勘察，特別是對有較大開發(fā)價值的景區(qū)、經典的資源、環(huán)境及社會、文化、經濟等狀況考察，并形成記錄、拍照和攝像。
 

二、休閑農業(yè)項目評價與規(guī)劃階段

旅游地“文脈”分析

“文脈”指的是旅游地的自然地理基礎、歷史文化系統(tǒng)、社會心理沉淀、經濟發(fā)展水平的四維時空組合，是一個地區(qū)旅游發(fā)展的基礎，在休閑農業(yè)規(guī)劃時，要認真把握其“文脈”特色，既考慮與“文脈”相順應協(xié)調，也可突破“文脈”出奇制勝。

旅游資料及可持續(xù)性評價

在對生態(tài)旅游資源進行調查的基礎上，根據(jù)生態(tài)旅游市場的需求特點，著重評價生態(tài)旅游資源的特質、價值與功能、規(guī)模等級、地域組合特點及環(huán)境的容量等等，以明確生態(tài)旅游資源的吸引性及開發(fā)利用形式等。

確立旅游地的性質和發(fā)展方向

休閑農業(yè)園區(qū)的性質應根據(jù)規(guī)劃設計區(qū)的自然風光、農業(yè)基礎、當?shù)貤l件、人文情懷等特點來定位，從而確立休閑農業(yè)園區(qū)的主要發(fā)展方向。

旅游形象的策劃

根據(jù)市場導向與資源導向相結合的原則，在維持其生物多樣性、景觀多樣性、物種多樣性、資源利用的可持續(xù)性等前提下，確定旅游地的功能地位和生態(tài)旅游開發(fā)建設的主題，構建整個生態(tài)旅游地的旅游形象，圍繞該主題形象進行旅游規(guī)劃設計。

擬定總體規(guī)劃設計方案

提出休閑農業(yè)規(guī)劃思路，進行空間總體布局、功能分區(qū)、環(huán)境容量、生物多樣性及環(huán)境保護等設計。在規(guī)劃設計中，要考慮整體空間布局的和諧統(tǒng)一和突出主題，并考慮功能劃分，避免旅游活動對資源和環(huán)境的破壞。同時為了分流游客，優(yōu)化資源利用，要對每個職能領域進行敏感性分析，以衡量其保護生物多樣性和環(huán)境的能力。

對各功能區(qū)的開發(fā)建設、項目設置進行規(guī)劃設計

各功能區(qū)的規(guī)劃和設計不僅要協(xié)調整個區(qū)域的旅游形象，還要有助于突出主題形象。同時，還應突出各功能領域的優(yōu)勢和特點，發(fā)揮各功能領域各自的功能。

項目規(guī)劃設計及專項活動特點。休閑農業(yè)園區(qū)必須有自己的特色相適應的專題旅游活動項目，如xx花節(jié)(會)，觀xx節(jié)等，以造成一定的聲勢和影響，提高知名度和影響力，促進休閑農業(yè)規(guī)劃的進一步發(fā)展。

規(guī)劃和設計分階段實施的項目和目標

由于需要休閑農業(yè)資源和環(huán)境保護，需要籌集開發(fā)建設資金，不斷推出各種旅游產品和延長旅游目的地的生命周期，有必要制定項目和目標分階段實施。

提出可持續(xù)發(fā)展管理對策

如生態(tài)環(huán)境教育管理、有效的管理方法、方法和技術、政策指導、經濟調控等。

形成規(guī)劃設計文本及圖件

在休閑農業(yè)規(guī)劃和設計中，可能會形成各種計劃。應根據(jù)地區(qū)間關系、內部關系、計劃的可操作性和效益來選擇最佳計劃。如有必要，應舉行專家協(xié)商會議，以集思廣益。
 

三、項目實施與管理階段(籌資融資)

規(guī)劃設計文本及圖件的修改與審定

對提供的規(guī)劃設計文本及圖件先在旅游地內部進行意見征詢或初審，邀請主管領導、各相關部門及有關專業(yè)人員發(fā)表意見，根據(jù)意見對其進行修改，然后提交專家組評審，再根據(jù)專家組意見進行進一步修改、完善，形成最終文本及圖件，報請相關部門批準后進行實施。

資金籌集

由于受資金條件的限制，加上缺乏合理的規(guī)劃和引導，不少休閑農業(yè)園區(qū)，功能設計簡單、重復，缺乏特色和吸引力，活動內容相似，創(chuàng)新很少。因此，有限的項目資金往往明顯影響項目的早期創(chuàng)意規(guī)劃和后期實施，多渠道發(fā)展融資是休閑農業(yè)發(fā)展的核心問題。項目方有必要求助于有經驗旅游策劃公司。

增加政府導向性投入

很多休閑農業(yè)項目都是當?shù)卣ㄟ^先期投入，進而引導投資，營造良好的客觀環(huán)境，為多元化投資創(chuàng)造條件。

開辟多元投融資渠道

社會投資和多元化融資是休閑農業(yè)發(fā)展的重要途徑，是市場經濟條件下旅游業(yè)發(fā)展的必由之路。推行在統(tǒng)一規(guī)劃下國家、地方、部門、集體、個人一起上的辦法，調動全社會的力量走社會開發(fā)旅游、社會辦旅游的路子，利用股份有限公司為載體通過增資擴股等資本營運方式，吸納各主要景點為戰(zhàn)略伙伴，采取“筑巢引鳳”的方法，吸引國內大公司、大企業(yè)、大集團的投資。

建立休閑農業(yè)發(fā)展基金

通過專業(yè)旅游投資基金管理公司規(guī)范運營，為居民開辟新的投資渠道，拓展休閑農業(yè)發(fā)展項目資金來源。旅游企業(yè)收入的一定比例用于設立旅游發(fā)展基金，所收到的資金由費用支付。旅游開發(fā)基金的籌集范圍、方式和數(shù)額根據(jù)當?shù)厍闆r確定。資金主要用于市場開發(fā)、推廣研究、旅游產品開發(fā)和產業(yè)組織活動、資源開發(fā)導向和激勵、旅游人力資源開發(fā)。
 

四、休閑農業(yè)項目土地流轉與使用

嚴格控制休閑農業(yè)用地轉非農業(yè)用地的審批

目前各地在建設休閑農業(yè)項目時，對土地非正常利用的情況比較嚴重，主要表現(xiàn)是隨意改變土地的使用方向，導致休閑農業(yè)土地的非農化傾向非常突出;大片土地被休閑娛樂用地、住房用地、停車場地、交通用地等非農設施占用，導致大量耕地被改變了使用方向，造成對農業(yè)可耕地的“蠶食”。

根據(jù)農轉非審批中存在的問題，采取以下措施：

在宏觀層面上，實行耕地非耕地總量的指示性指標控制，并采用絕對指標加以遏制;在項目建設之初，在可行性研究和休閑農業(yè)規(guī)劃設計期間，土地管理部門確定了耕地與非耕地的比例范圍，停止了源頭的耕地減少。

建立健全耕地占用的補償機制

對耕地占用量的直接互惠補償，即耕地占用量，應當通過填海造地獲得同等質量的耕地予以補償;如果沒有直接的互惠補償條件，可以支付土地經營稅和土地補償費。耕地占用補償和占用資金用于開發(fā)土地儲備資源和改善現(xiàn)有耕地。要積極推進農村社會保障體系建設，緩解農民對農地流轉的擔憂，加快解決農村剩余勞動力轉移問題，促進農地合理流轉。

積極探索實現(xiàn)土地流轉的途徑

鼓勵動員，啟發(fā)，開導和典型示范，鼓勵當?shù)剞r民積極參與休閑農業(yè)發(fā)展。在景區(qū)開發(fā)和配套工程的建設中，可采取“土地入股”、“勞動入股”的方式來進行，通過農民的土地和勞動投入轉化為資金投入，在旅游業(yè)產生經濟效益后，憑股份參加分紅，從而提高農民參與旅游開發(fā)的積極性，并使他們在旅游開發(fā)中獲得更大的收入份額。