您好，請(qǐng)問(wèn)文旅項(xiàng)目如何選址?

旅游產(chǎn)業(yè)是消費(fèi)升級(jí)最核心的產(chǎn)業(yè)之一，是典型的成長(zhǎng)型朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。旅游行業(yè)是政府大力支持的產(chǎn)業(yè)。政府相繼發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》、《關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)意見重點(diǎn)工作分工方案的通知》、《關(guān)于金融支持旅游業(yè)加快發(fā)展的若干意見》、《關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本投資旅游業(yè)的實(shí)施意見》、《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)旅游業(yè)改革發(fā)展的若干意見》、《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)旅游投資和消費(fèi)的若干意見》等政策。

在旅游產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展及文化創(chuàng)意產(chǎn)品特點(diǎn)的背景下，文化創(chuàng)意旅游已經(jīng)成為旅游景區(qū)、旅游企業(yè)及相關(guān)部門共同參與的新領(lǐng)域、新熱點(diǎn)。北京懷柔影視基地、橫店影視基地等一大批文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，不但提升了休閑經(jīng)濟(jì)時(shí)代下的傳統(tǒng)旅游產(chǎn)品和文化活動(dòng)，而且開始成為各大城市旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新引擎。

文旅項(xiàng)目之所以這么熱，是因?yàn)橛姓咭蛩仳?qū)動(dòng)。企業(yè)向來(lái)對(duì)政策敏感，聞風(fēng)而動(dòng)，無(wú)可厚非。但過(guò)多關(guān)注政策，有時(shí)也容易迷失，何況政策的連續(xù)性并不可靠。

經(jīng)營(yíng)企業(yè)的根本，還是要回到市場(chǎng)這個(gè)基本面上來(lái)。小策略看政策，大策略看市場(chǎng)。必須抓住真風(fēng)口、真行情，莫把流星當(dāng)恒星。

文旅類的田園綜合體的真風(fēng)口、真行情是什么?當(dāng)然是市場(chǎng)，是全民旅游時(shí)代井噴式的消費(fèi)升級(jí)，是全國(guó)各地方興未艾的全域旅游熱潮，田園綜合體是有泡沫的，而全域旅游是沒(méi)有泡沫的。
 

文旅項(xiàng)目如何選址?

一、區(qū)位：一線或二線區(qū)域中心大城市周邊、旅游目的地城市或風(fēng)景名勝城市周邊。

作為大型文化旅游項(xiàng)目，是否有充足的客源市場(chǎng)，是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。選擇合適的城市發(fā)展對(duì)文化旅游項(xiàng)目至關(guān)重要。一線城市對(duì)國(guó)家的政治、經(jīng)濟(jì)具有重要的作用，其經(jīng)濟(jì)總量、城市規(guī)模、服務(wù)設(shè)施、消費(fèi)需求等都處于全國(guó)絕對(duì)領(lǐng)先的地位，是文旅項(xiàng)目首選布點(diǎn)城市。二線城市中經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、知名度高、區(qū)域人口密集的城市，也是較適合文旅項(xiàng)目布點(diǎn)的城市。旅游目的地城市或風(fēng)景名勝城市有豐富的旅游資源，早已形成的龐大旅游人口，對(duì)文化旅游項(xiàng)目有強(qiáng)力的支撐。

二、資源：具備獨(dú)特的不可復(fù)制的文化資源、自然景觀和山水，資源稟賦，打造為文化旅游目的地或特色產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)潛力。

資源的唯一性和相當(dāng)?shù)膮^(qū)域內(nèi)不可復(fù)制性是項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)，不可復(fù)制的旅游資源是原因，豐富的自然和人文資源是過(guò)程，游客完成旅游消費(fèi)是結(jié)果。只有豐富的旅游資源，才能打造豐滿的旅游路線，將人留住，創(chuàng)造價(jià)值。

三、規(guī)模：5至20平方公里左右，連片土地。

一是文旅項(xiàng)目的運(yùn)作模式是以PPP模式建設(shè)項(xiàng)目，通過(guò)“政府+企業(yè)+國(guó)開行”的合作開發(fā)路徑，以國(guó)開行低成本資金和企業(yè)高水準(zhǔn)規(guī)劃、大品牌先期導(dǎo)入和專業(yè)化開發(fā)優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行項(xiàng)目的一級(jí)土地整理(“八通一平”等)和公共配套設(shè)施建設(shè)(如變電站、污水處理廠、學(xué)校、醫(yī)院等)，當(dāng)?shù)卣援?dāng)?shù)刎?cái)政擔(dān)保，給予平臺(tái)公司實(shí)際投入資金的年化的固定收益。

二是文旅項(xiàng)目意在打造旅游+其它產(chǎn)業(yè)的模式，需要連片的土地儲(chǔ)備，以“產(chǎn)

旅城”打造項(xiàng)目，以平臺(tái)化的模式運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，平臺(tái)需要充足的土地供給作為保障。

四、交通：外部交通通達(dá)性好，區(qū)域交通便捷性。

文旅項(xiàng)目人流量大，既是城市的一個(gè)重要的公共服務(wù)中心也是區(qū)域性的旅游目的地，要有較為便利的交通條件。對(duì)道路、公共交通、停車設(shè)場(chǎng)地等交通設(shè)施能否滿足項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)需要的評(píng)價(jià)，需以規(guī)劃方案為基礎(chǔ)。盡管如此，在選址階段還是要考察所選地塊的交通條件，交通條件應(yīng)達(dá)到以下一些要求：1、地塊附近有高鐵站點(diǎn)，2、能夠迅速進(jìn)入城市快速路，3、地塊周邊至少與兩條城市干道相鄰，且城市道路通行順暢，4、方便到達(dá)城市的機(jī)場(chǎng)、火車站等對(duì)外交通樞紐。

五、人口：具有人口輻射和導(dǎo)入潛力。

文旅項(xiàng)目的發(fā)展，必然要和房地產(chǎn)相結(jié)合，人口的導(dǎo)入潛力，是未來(lái)文旅快速實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的有力保障。區(qū)位的認(rèn)同，旅游產(chǎn)業(yè)的吸引，通過(guò)旅游產(chǎn)業(yè)打造舒適的生活環(huán)境，提升溢價(jià)。實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)的快速去化、持續(xù)去化，達(dá)到旅游、地產(chǎn)互補(bǔ)的目的。

六、產(chǎn)業(yè)：導(dǎo)入龍頭產(chǎn)業(yè)企業(yè)，形成產(chǎn)業(yè)集聚，并增加當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)及使當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)人口就地轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)就業(yè)的能力。

文旅項(xiàng)目意在打造平臺(tái)化的運(yùn)營(yíng)模式，龍頭企業(yè)的導(dǎo)入，帶動(dòng)更多企業(yè)進(jìn)駐“平臺(tái)“，打造產(chǎn)業(yè)集群。農(nóng)業(yè)人口的勞動(dòng)能力轉(zhuǎn)換，可以解決企業(yè)人力需求，降低企業(yè)成本，從而創(chuàng)造就業(yè)崗位，改善農(nóng)民生活。企業(yè)的進(jìn)駐和農(nóng)業(yè)人口勞動(dòng)能力的轉(zhuǎn)換互利共贏，相互支撐。也是平臺(tái)化運(yùn)營(yíng)模式的有利因素。

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