一、休閑農(nóng)業(yè)項目的立項與調(diào)查階段
 

論證與立項

休閑農(nóng)業(yè)項目立項與調(diào)查階段論證與立項在開發(fā)項目上馬之前，邀請有關(guān)專業(yè)機構(gòu)進行科學的可行性論證，綜合分析農(nóng)業(yè)旅游資源條件、交通區(qū)位條件、居民的收入消費水平和市場需求?？紤]是否需要休閑農(nóng)業(yè)規(guī)劃和設計，并在必要時制定休閑農(nóng)業(yè)規(guī)劃和設計的工作計劃。

組織規(guī)劃設計隊伍

休閑農(nóng)業(yè)設計隊伍包括專業(yè)設計機構(gòu)(生態(tài)學、農(nóng)業(yè)、園林、土地規(guī)劃利用、環(huán)境保護、地理、旅游經(jīng)營管理、社會學、人類學、建筑工程等方面)的專家和政府官員，并積極吸收當?shù)厣鐓^(qū)公眾參與，通過分工，明確各自承擔的職責。

提出任務書和規(guī)劃設計大綱

主要內(nèi)容包括：設計區(qū)域的基本情況，所需的技術(shù)和圖形信息，專家系統(tǒng)，工作的主要內(nèi)容，以及時間和預算。

資料收集與分析研究

首先甲方要與相關(guān)部門溝通(農(nóng)業(yè)、林業(yè)、園林、城建、環(huán)保、交通、通訊、旅游等)提供所需的相關(guān)資料，然后進行資料的收集與分析研究，盡可能利用原有的旅游、生態(tài)、環(huán)境調(diào)查資料以及和地方的一些相關(guān)資料，從中發(fā)現(xiàn)有價值的內(nèi)容，找出一些存在的問題。

實地調(diào)查研究

完成資料收集與分析研究后，設計成員必須到項目實地勘察，特別是對有較大開發(fā)價值的景區(qū)、經(jīng)典的資源、環(huán)境及社會、文化、經(jīng)濟等狀況考察，并形成記錄、拍照和攝像。

二、休閑農(nóng)業(yè)項目的評價與規(guī)劃階段
 

旅游地“文脈”分析

“文脈”指的是旅游地的自然地理基礎(chǔ)、歷史文化系統(tǒng)、社會心理沉淀、經(jīng)濟發(fā)展水平的四維時空組合，是一個地區(qū)旅游發(fā)展的基礎(chǔ)，在休閑農(nóng)業(yè)規(guī)劃時，要認真把握其“文脈”特色，既考慮與“文脈”相順應協(xié)調(diào)，也可突破“文脈”出奇制勝。

旅游資源及可持續(xù)性評價

在對生態(tài)旅游資源進行調(diào)查的基礎(chǔ)上，根據(jù)生態(tài)旅游市場的需求特點，著重評價生態(tài)旅游資源的特質(zhì)、價值與功能、規(guī)模等級、地域組合特點及環(huán)境的容量等等，以明確生態(tài)旅游資源的吸引性及開發(fā)利用形式等。

確定旅游的性質(zhì)和方向

根據(jù)規(guī)劃設計區(qū)的自然風光、農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)、風俗習慣等特點，定位休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)的性質(zhì)，確定該區(qū)的主要發(fā)展方向。

旅游形象的策劃

根據(jù)市場導向與資源導向相結(jié)合的原則，在維持其生物多樣性、景觀多樣性、物種多樣性、資源利用的可持續(xù)性等前提下，確定旅游地的功能地位和生態(tài)旅游開發(fā)建設的主題，構(gòu)建整個生態(tài)旅游地的旅游形象，圍繞該主題形象進行旅游規(guī)劃設計。

擬定總體規(guī)劃設計方案

提出規(guī)劃思路，進行空間總體布局、功能分區(qū)、環(huán)境容量、生物多樣性及環(huán)境保護等設計。尋找農(nóng)業(yè)先驅(qū)者，田園綜合體規(guī)劃專家。在規(guī)劃設計中，要考慮整體空間布局的和諧統(tǒng)一和突出主題，并考慮功能劃分，避免旅游活動對資源和環(huán)境的破壞，優(yōu)化資源利用。為了轉(zhuǎn)移游客。還需要對功能領(lǐng)域進行敏感性分析，以衡量保護生物多樣性和環(huán)境的能力。

對各功能區(qū)的開發(fā)建設、項目設置進行規(guī)劃設計

各功能區(qū)的旅游規(guī)劃設計不僅要協(xié)調(diào)整個區(qū)域的旅游形象，還要有助于突出主題形象。同時，突出各職能領(lǐng)域的優(yōu)勢和特點，充分發(fā)揮各自的職能和作用。

規(guī)劃和設計主題活動和特色。休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)必須有自己的特色相適應的專題旅游活動項目，如xx花節(jié)(會)，觀xx節(jié)等，生態(tài)旅游項目，以造成一定的聲勢和影響，提高知名度和影響力，促進休閑農(nóng)業(yè)規(guī)劃的進一步發(fā)展。

規(guī)劃和設計分階段執(zhí)行項目和目標

由于需要休閑農(nóng)業(yè)資源和環(huán)境保護，需要籌集開發(fā)建設資金，不斷推出各種旅游產(chǎn)品和延長旅游目的地的生命周期，有必要制定項目和目標分階段實施。

可持續(xù)發(fā)展管理對策

如生態(tài)環(huán)境教育管理、有效的管理方式、方法與技術(shù)，政策上的引導、經(jīng)濟上的調(diào)控等。

規(guī)劃設計文本和地圖的形成

在旅游規(guī)劃設計中，可能會形成多種方案，應根據(jù)區(qū)際關(guān)系、內(nèi)部關(guān)系、方案的可操作性、效益等方面進行對比，篩選出最佳方案，必要時召開專家咨詢會，集思廣益。

三、休閑農(nóng)業(yè)項目實施與管理階段(籌資融資)
 

規(guī)劃設計文本和圖紙的修改、審批

對提供的規(guī)劃設計文本及圖件先在旅游地內(nèi)部進行意見征詢或初審，邀請主管領(lǐng)導、各相關(guān)部門及有關(guān)專業(yè)人員發(fā)表意見，根據(jù)意見對其進行修改，然后提交專家組評審，再根據(jù)專家組意見進行進一步修改、完善，形成最終文本及圖件，報請相關(guān)部門批準后進行實施。

資金籌集

由于受資金條件的限制，加上缺乏合理的規(guī)劃和引導，不少休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)，功能設計簡單、重復，缺乏特色和吸引力，活動內(nèi)容相似，創(chuàng)新很少。因此，有限的項目資金往往明顯影響項目的早期創(chuàng)意規(guī)劃和后期實施，多渠道發(fā)展融資是休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的核心問題。

增加政府導向性投入

很多休閑農(nóng)業(yè)項目都是當?shù)卣ㄟ^先期投入，進而引導投資，營造良好的客觀環(huán)境，為多元化投資創(chuàng)造條件。

建立休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展基金

通過專業(yè)旅游投資基金管理公司規(guī)范運營，為居民開辟新的投資渠道，拓展休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展項目資金來源。從旅游企業(yè)的營業(yè)收入中收取一定比例的資金，建立旅游發(fā)展基金，收取的資金計入成本。旅游發(fā)展基金的籌集范圍、方式和數(shù)額，視乎每個地區(qū)的情況而定。這些資金主要用于市場開發(fā)、推廣和研究、旅游產(chǎn)品開發(fā)和產(chǎn)業(yè)組織活動、資源開發(fā)指導和激勵、旅游人力資源開發(fā)。

四、休閑農(nóng)業(yè)項目土地流轉(zhuǎn)與使用
 

嚴格控制休閑農(nóng)業(yè)土地農(nóng)轉(zhuǎn)非的審批

目前各地在建設休閑農(nóng)業(yè)項目時，對土地非正常利用的情況比較嚴重，主要表現(xiàn)是隨意改變土地的使用方向，導致休閑農(nóng)業(yè)土地的非農(nóng)化傾向非常突出;大片土地被休閑娛樂用地、住房用地、停車場地、交通用地等非農(nóng)設施占用，導致大量耕地被改變了使用方向，造成對農(nóng)業(yè)可耕地的“蠶食”。

針對土地改農(nóng)審批中存在的問題，有必要采取以下措施：

在宏觀上對可耕地轉(zhuǎn)為非耕地數(shù)量實行指令性的指標控制，用絕對指標進行遏止;在項目建設之初，進行可行性研究和規(guī)劃設計時，土地管理部門就制定耕地與非耕地的比例范圍，從源頭上遏止可耕地數(shù)量的減少。

建立健全耕地占用的補償機制

對耕地占用數(shù)量進行直接對等補償，即占用多少耕地就相應通過開墾和復墾取得同等同質(zhì)的耕地作為補償;如不具備直接對等補償條件，可通過交納土地作業(yè)稅和土地補償費等形成耕地占用的補償占用基金，用于土地后備資源的開發(fā)與現(xiàn)有耕地的改良。尋找農(nóng)業(yè)先鋒、農(nóng)業(yè)先鋒、田園綜合體規(guī)劃專家。要積極推進農(nóng)村社會保障體系建設，緩解農(nóng)民對農(nóng)地流轉(zhuǎn)的擔憂，加快解決農(nóng)村剩余勞動力轉(zhuǎn)移問題，促進農(nóng)地合理流轉(zhuǎn)。

積極探索實現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)的途徑

采取動員、啟發(fā)、開導、典型示范等方式，鼓勵當?shù)剞r(nóng)民積極參與休閑農(nóng)業(yè)規(guī)劃開發(fā)。在景區(qū)開發(fā)和配套工程的建設中，可采取“土地入股”、“勞動入股”的方式來進行，通過農(nóng)民的土地和勞動投入轉(zhuǎn)化為資金投入，在旅游業(yè)產(chǎn)生經(jīng)濟效益后，憑股份參加分紅，從而提高農(nóng)民參與旅游開發(fā)的積極性，并使他們在旅游開發(fā)中獲得更大的收入份額。