2018年國(guó)務(wù)院 印發(fā)《鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略規(guī)劃(2018-2022年)》以來(lái)，國(guó)家、地方，企業(yè)頻頻發(fā)力加快“鄉(xiāng)村振興”落地，但是，鄉(xiāng)村振興最關(guān)鍵最復(fù)雜的就是“地、錢、人”。對(duì)此，北京山合水易規(guī)劃設(shè)計(jì)院提出獨(dú)特見(jiàn)解，精辟透徹，在此與您分享。

重點(diǎn)一

如何獲取土地，發(fā)現(xiàn)好項(xiàng)目

土地是發(fā)展的基礎(chǔ)，土地是發(fā)展的硬件和前置條件。現(xiàn)在所有的鄉(xiāng)村振興投資項(xiàng)目都是基于土地的研究和土地的應(yīng)用價(jià)值來(lái)說(shuō)的。過(guò)去，就開發(fā)商來(lái)說(shuō)，土地就是指國(guó)有建設(shè)用地，通過(guò)協(xié)議和招牌掛的方式獲取土地，是最基本的模式;但就集體土地而言，目前國(guó)家政策和法規(guī)，以及應(yīng)用的方式方法，都是一種全新的理念，所以能否合法合規(guī)獲得有價(jià)值的土地是項(xiàng)目實(shí)施的前提條件。

第一、合法合規(guī)是基礎(chǔ)

目前很多的農(nóng)村開發(fā)，最后都是因?yàn)榉ㄒ?guī)出問(wèn)題，產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)不清晰、資產(chǎn)隸屬關(guān)系不清晰等問(wèn)題，結(jié)果造成投資項(xiàng)目失敗，甚至血本無(wú)歸，還惹上一堆官司。

第二、價(jià)值大小要分清

首先看集體建設(shè)用地分類：第一是村集體的經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地;第二是宅基地;第三是村集體的服務(wù)業(yè)用地。服務(wù)業(yè)用地：無(wú)商業(yè)價(jià)值，也就是沒(méi)有資產(chǎn)的屬性，沒(méi)有投資的價(jià)值;經(jīng)營(yíng)性用地和宅基地成為目前使用的基本方向。

其次看農(nóng)村集體建設(shè)用地：村集體的經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地是村集體為了發(fā)展產(chǎn)業(yè)而申請(qǐng)的經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地。這個(gè)建設(shè)用地有三類地：一類是過(guò)去的村集體企業(yè)、村辦企業(yè)的公共用地;第二類是過(guò)去做一些養(yǎng)殖場(chǎng)等能夠經(jīng)營(yíng)性用地;第三類是重新申報(bào)的經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，其申報(bào)渠道是經(jīng)村集體申請(qǐng)，然后通過(guò)規(guī)劃，再由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)后予以使用。

再次看宅基地：按照國(guó)家多年的法規(guī)，宅基地只可以在村集體和村民之間進(jìn)行買賣和流轉(zhuǎn)、買賣和交易，資產(chǎn)的所有權(quán)，資產(chǎn)的權(quán)益方面受到限制。

第三、獲取流程是關(guān)鍵

從村集體建設(shè)用地的分類(宅基地、建設(shè)用地)和獲取方式上看，企業(yè)或個(gè)人投資，一定要通過(guò)村民個(gè)人、村民代表、村集體和縣級(jí)人民政府這幾個(gè)程序，實(shí)行協(xié)議/實(shí)行法律的關(guān)系，才能成為合法有效方式。

但是最近兩年，國(guó)家在集體建設(shè)用地方面做了些試驗(yàn)，其目的就是國(guó)家希望集體建設(shè)用地能夠入市;其方式是，只交易企業(yè)，不交易個(gè)人，迎合了國(guó)家政府針對(duì)城市企業(yè)和城市資本下鄉(xiāng)，實(shí)行合作開發(fā)、聯(lián)建聯(lián)營(yíng)的方式。其不足之處就是缺少一個(gè)原則：與企業(yè)可以實(shí)行股權(quán)合作、入股、租賃的方式。

就是說(shuō)，如果我們作為市民或者城市企業(yè)、或者是一個(gè)合法工商注冊(cè)企業(yè)去經(jīng)營(yíng)的時(shí)候，對(duì)土地入股方式、土地租賃方式或者個(gè)別地區(qū)實(shí)行企業(yè)化運(yùn)作的集體土地交易方式時(shí)，一定要和村民、村集體進(jìn)行工商資本注冊(cè)的企業(yè)化運(yùn)作模式，這個(gè)才是是合法有效的;特別需要注意，對(duì)于個(gè)人的交易租賃，要謹(jǐn)慎，有很多地方政府不認(rèn)可。

對(duì)于沒(méi)有資產(chǎn)屬性的村集體服務(wù)業(yè)用地，比如說(shuō)村委會(huì)、辦公，包括醫(yī)療室、圖書室，投資要謹(jǐn)慎。因?yàn)樗遣荒茏錾虡I(yè)應(yīng)用，雖然是集體建設(shè)用地，但是他沒(méi)有資產(chǎn)屬性，沒(méi)有商業(yè)可利用空間和商業(yè)價(jià)值，很大可能投資進(jìn)去之后，最后無(wú)任何回報(bào)。

第四、產(chǎn)業(yè)用地是新興

除建設(shè)用地之外，鄉(xiāng)村振興目前新的論調(diào)，更多談的是產(chǎn)業(yè)用地，如一般農(nóng)田，四荒地。需要注意的是四荒地是可以做一些商業(yè)開發(fā)，但是必須是規(guī)劃先行，申報(bào)土地。

四荒土地和一般耕地是可以實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村旅游發(fā)展模式，比如說(shuō)花園、果園、度假房，做一下環(huán)境非常好的休閑樂(lè)園是可以的。但是基本農(nóng)田，大家一定要注意，從目前國(guó)家法規(guī)來(lái)講，基本農(nóng)田是口糧田，只能做農(nóng)林產(chǎn)業(yè)的升級(jí)，如果轉(zhuǎn)型的時(shí)候帶著旅游的還是要小心，建房子違法。

想做資本化道路的投資企業(yè)一定不能土地違法。鄉(xiāng)村投資、旅游或健身項(xiàng)目，一定是一般農(nóng)地(一般耕地和四荒地)。絕對(duì)不可觸碰基本農(nóng)田即口糧田。包括基本農(nóng)田種植花草從現(xiàn)在法規(guī)都不行，現(xiàn)在有的省份，比如山西省，搞了一個(gè)策略就是相當(dāng)于把這個(gè)口糧田減下來(lái)，可以種一些花花草草種些果樹，來(lái)實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村旅游發(fā)展，但這必須經(jīng)政府審批，不能亂用。

上面講的這個(gè)部分，就是土地的應(yīng)用方式。如何運(yùn)用土地是一個(gè)很重要方面，要注意，不管是通過(guò)規(guī)劃、通過(guò)協(xié)議，通過(guò)租賃、通過(guò)股權(quán)合作，不管通過(guò)什么方式一定要保證合法有效。土地性質(zhì)搞不明白就是會(huì)造成土地違法、叫停，將來(lái)造成重大損失。

重點(diǎn)二

如何定位角色，實(shí)現(xiàn)理性投資

第一、責(zé)任要分清

鄉(xiāng)村振興的本質(zhì)是黨和國(guó)家的責(zé)任，而不是企業(yè)、開發(fā)商的責(zé)任，但是現(xiàn)在城市投資、房地產(chǎn)投資的方向不多，而鄉(xiāng)村振興項(xiàng)目是國(guó)家倡導(dǎo)的方向，相對(duì)有很多企業(yè)蜂擁而至去投資鄉(xiāng)村，實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村振興。我們要時(shí)刻認(rèn)識(shí)到鄉(xiāng)村振興是國(guó)家的責(zé)任、是國(guó)家任務(wù)，是政府主導(dǎo)的事兒，而非是商業(yè)開發(fā)的事兒。企業(yè)在里面只是起一個(gè)支撐作用，或者是對(duì)某一開發(fā)模式實(shí)行投資。

過(guò)去房地產(chǎn)業(yè)，完全靠企業(yè)商業(yè)開發(fā)。政府拿土地出讓費(fèi)，土地出讓金完了以后，土地招拍掛下來(lái)，開發(fā)商開發(fā)，然后銷售，就種投資路徑非常清晰;但針對(duì)這個(gè)集體土地來(lái)說(shuō)，很多地方邊界是模糊的，比如說(shuō)居住配套設(shè)施，路及水塘等基礎(chǔ)很差，危險(xiǎn)性很高，沒(méi)有安全系數(shù)，這些就是政府的責(zé)任，不是企業(yè)非要去修路架橋。所以說(shuō)，在這種背景下一定要分清哪些是政府投資，哪些是企業(yè)投資，哪些屬于商業(yè)開發(fā)。

二、國(guó)家政策要利用

按照國(guó)務(wù)院文件，公共配套和公共服務(wù)等都屬于政府責(zé)任，而企業(yè)的責(zé)任屬于商業(yè)投資項(xiàng)目，一定要把政府的責(zé)任和政府的政策用好?，F(xiàn)在國(guó)家申報(bào)的比如說(shuō)田園綜合體項(xiàng)目、美麗鄉(xiāng)村項(xiàng)目等，都是有國(guó)家補(bǔ)貼政策和資金。我們大概做了梳理，目前至少有將近二十項(xiàng)國(guó)家扶持政策可以對(duì)接。

比如國(guó)家旅游系統(tǒng)，文化旅游部提出的人民旅游的集體建設(shè)，綠色旅游、藍(lán)色旅游的基地建設(shè)與醫(yī)療旅游的基地建設(shè)，包括國(guó)家體育系統(tǒng)的戶外拓展訓(xùn)練基地和素質(zhì)教育基地，教育部的中小學(xué)生教育營(yíng)地等;

比如休閑露營(yíng)的示范營(yíng)地、國(guó)家國(guó)防教育基地、體育旅游的示范基地、森林康養(yǎng)的示范基地、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的示范基地，農(nóng)業(yè)部的鄉(xiāng)村123產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的示范基地，包括農(nóng)業(yè)部的無(wú)公害綠色有機(jī)/農(nóng)產(chǎn)品地理標(biāo)志的特色農(nóng)產(chǎn)品示范基地、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范基地、科技農(nóng)業(yè)示范基地、農(nóng)民市民的創(chuàng)業(yè)示范基地和田園綜合體的三位一體基地;

還有美麗鄉(xiāng)村、生態(tài)旅游示范項(xiàng)目、傳統(tǒng)古村落的保護(hù)與開發(fā)應(yīng)用示范項(xiàng)目，包括非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的傳承基地和傳承基地，國(guó)家與科技行業(yè)的科技成果應(yīng)用轉(zhuǎn)化的示范基地等等都是國(guó)家政策和行業(yè)扶持的項(xiàng)目。國(guó)家和行業(yè)政策應(yīng)用很重要，都是可以和國(guó)家、政府、地方政府去談。

希望大家注意包括智慧城市互聯(lián)網(wǎng)的服務(wù)應(yīng)用這些，包括網(wǎng)絡(luò)追溯系統(tǒng)，這些是相當(dāng)于國(guó)務(wù)院的各部委對(duì)行業(yè)相對(duì)新的發(fā)展方向，不光是在物質(zhì)上而且在金融上扶持。

所以在投資開發(fā)過(guò)程中，根據(jù)規(guī)模大小要做好區(qū)分，把公共配套和公共服務(wù)實(shí)現(xiàn)分解，保證自己的投資過(guò)程中能真正把事情做下來(lái);否則的話，什么都是企業(yè)做，然后最后政府承擔(dān)教練員的角色，這是不對(duì)。反觀，全國(guó)相對(duì)干得好的鄉(xiāng)村振興發(fā)展項(xiàng)目，都是政府責(zé)任，和企業(yè)商業(yè)發(fā)展責(zé)任并重才是。

除此之外，國(guó)家行業(yè)最近對(duì)基礎(chǔ)配套和公共服務(wù)的扶持政策，地方政府的財(cái)政資金也是鄉(xiāng)村振興發(fā)展的重要合作伙伴，從今年開始，中央一號(hào)文件、經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議與國(guó)務(wù)院文件將鄉(xiāng)村振興正式列入國(guó)家戰(zhàn)略。各地市的政府官員黨政領(lǐng)導(dǎo)必須義無(wú)反顧地堅(jiān)定不移地去利用財(cái)政資金。

所以說(shuō)，不管是政府官員、企業(yè)投資，大家一定要在鄉(xiāng)村發(fā)展的高度去各自承擔(dān)各自的責(zé)任，這些年鄉(xiāng)村旅游發(fā)展、美麗鄉(xiāng)村發(fā)展使很多企業(yè)投資血本無(wú)歸，都是因?yàn)闆](méi)有分清政府和企業(yè)的應(yīng)有責(zé)任。造成有的地方政府自己做也不對(duì)，所以相對(duì)應(yīng)該是政府企業(yè)+村集體這種模式，才是國(guó)家的真正的規(guī)范和政策。

重點(diǎn)三

如何創(chuàng)新思路，實(shí)現(xiàn)收益

消費(fèi)最核心的價(jià)值，不管從政府、農(nóng)村集體、村民來(lái)和企業(yè)來(lái)講，其實(shí)有一個(gè)關(guān)鍵的字-錢。而不是大家都在做公益。政府有財(cái)政稅收，企業(yè)有商業(yè)回報(bào)，農(nóng)民有奔小康的利益獲取。那收益模式才是關(guān)鍵，就是說(shuō)如何在有限的土地上，有限的宅基地上，產(chǎn)業(yè)用地亦或建設(shè)用地上創(chuàng)造更多的財(cái)富，實(shí)現(xiàn)收益的分紅，這才是關(guān)鍵點(diǎn)。那到底如何做，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)存的資產(chǎn)能夠增值、增效能、更多創(chuàng)收呢?

第一、資產(chǎn)型收益

利用閑置的宅基地。按照國(guó)家、中央要求，實(shí)行長(zhǎng)短租公寓，精品民宿長(zhǎng)短租公寓的方式來(lái)實(shí)行閑置資產(chǎn)，閑置宅基地占用有。目前國(guó)家已把政策放開，可以實(shí)現(xiàn)共享共建，實(shí)現(xiàn)聯(lián)營(yíng)。有的地方實(shí)行與企業(yè)交易，但不允許個(gè)人交易，這種情況下個(gè)人可以和企業(yè)交易;目前國(guó)家正在探索宅基地的所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)‘三權(quán)分置’改革，將來(lái)可通過(guò)使用權(quán)的模式，遵守法規(guī)活用農(nóng)村宅基地。

第二、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)收益

利用一般農(nóng)田和四荒地實(shí)行產(chǎn)業(yè)化升級(jí)和轉(zhuǎn)型實(shí)行產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)收益，實(shí)現(xiàn)村集體用地和企業(yè)的聯(lián)合開發(fā)。需要注意，村集體進(jìn)行建設(shè)的一般規(guī)模都不大，就是旅游發(fā)展比較好的地方也是幾十畝土地，規(guī)模不會(huì)太大，一定要注意的是不要大規(guī)模開發(fā)，因?yàn)檫@種項(xiàng)目本身就是為了享受好的環(huán)境。

第三、針對(duì)特殊人群實(shí)行一種生活方式再造的收益

比如說(shuō)針對(duì)老年人的康養(yǎng)或針對(duì)傳統(tǒng)村落的文化傳承、生活方式和人文故事的開發(fā)，來(lái)實(shí)現(xiàn)收益的。結(jié)合現(xiàn)在鄉(xiāng)村養(yǎng)老的模式，針對(duì)環(huán)境好的地方，打造康養(yǎng)目的地的康養(yǎng)生活，通過(guò)農(nóng)田環(huán)境，農(nóng)林環(huán)境，集體建設(shè)用地的綜合開發(fā)打造一種特色;另一種方式就是針對(duì)鄉(xiāng)村懷舊針對(duì)中老年人的一種生活方式的再造，比如說(shuō)避暑、特色農(nóng)產(chǎn)品等這些特殊地方，然后實(shí)現(xiàn)生活方式的研究。企業(yè)結(jié)合城市的醫(yī)療養(yǎng)生、中醫(yī)診療、健康管理等等來(lái)實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村振興下的康養(yǎng)目的地。現(xiàn)在很多老年人希望健康的生活，想換一個(gè)環(huán)境，對(duì)鄉(xiāng)愁和鄉(xiāng)情的一種懷舊，實(shí)現(xiàn)生活體驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)生活方式的回歸。在選擇時(shí)要注意，選擇鄉(xiāng)村時(shí)，其本身的價(jià)值需要研究，通過(guò)靚麗村莊的選擇，實(shí)現(xiàn)村落最大價(jià)值化，如歷史上長(zhǎng)壽村的環(huán)境與地形，構(gòu)建一種特殊村落康養(yǎng)環(huán)境。因?yàn)楝F(xiàn)在國(guó)家在搞兩種村落建設(shè)，一種是古村落保護(hù)和應(yīng)用開發(fā)利用，歷史進(jìn)行生活方式和人民故事的傳承，對(duì)村落的人文故事進(jìn)行感悟;歷史人文價(jià)值，比如說(shuō)建筑、宗族，其家族、環(huán)境、區(qū)位優(yōu)勢(shì)是核心。這是針對(duì)城市居民來(lái)實(shí)行的一種懷舊;另一種雖然不是傳統(tǒng)村落，但是因?yàn)檫@個(gè)村的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，包括這個(gè)生活環(huán)境依然健在的鄉(xiāng)村生活方式不變。

鄉(xiāng)村振興項(xiàng)目要做好，重點(diǎn)關(guān)注一下幾點(diǎn)：

一是合法合規(guī)獲取具最有價(jià)值的土地資源資源，是項(xiàng)目實(shí)施的前提條件;

二是合情合理利用好國(guó)家行業(yè)和地方政府的財(cái)政資金，是項(xiàng)目合理投資，降低成本的重要途徑;

三是創(chuàng)新思路，找準(zhǔn)收益點(diǎn)，是項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)的基本保障。

什么是去地產(chǎn)思維?

關(guān)于開發(fā)，一定要有去地產(chǎn)思維

一是對(duì)鄉(xiāng)村的土地開發(fā)要去地產(chǎn)化;

二是要樹立產(chǎn)業(yè)化思維，進(jìn)行去地產(chǎn)化的行為。

要樹立產(chǎn)業(yè)化的思維就是你要變成產(chǎn)品消費(fèi)，而不是變成個(gè)人的私宅。不管是做度假、休閑，或者養(yǎng)生，一定是公共產(chǎn)品，而非為少數(shù)人謀利益。當(dāng)然，養(yǎng)老類相關(guān)項(xiàng)目不一定是公共產(chǎn)品。

在做實(shí)際操作時(shí)，要注意鄉(xiāng)村建設(shè)與發(fā)展，是可消費(fèi)產(chǎn)業(yè)思維，而非最終歸結(jié)為房地產(chǎn);通過(guò)這種思維方式來(lái)實(shí)現(xiàn)收益創(chuàng)收。所以目前很多專家講目前村集體的消費(fèi)型的發(fā)展有很多紅利，國(guó)家的紅利時(shí)代到來(lái)了，就是因?yàn)榧w建設(shè)用地宅基地，目前底價(jià)比較低。對(duì)比過(guò)去，要開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，建設(shè)一個(gè)社區(qū)可能前期準(zhǔn)備就要十個(gè)億?，F(xiàn)在可能你不需要準(zhǔn)備十個(gè)億，找到好的商業(yè)模式，可能兩千萬(wàn)、五千萬(wàn)就可以做的很好了，所以這是跟過(guò)去不一樣的產(chǎn)業(yè)思維。

創(chuàng)意收益的核心，土地價(jià)值的原始投資低，可進(jìn)入門檻比較低。鄉(xiāng)村振興來(lái)講，經(jīng)營(yíng)性難度更大，且關(guān)鍵在于運(yùn)營(yíng)收益，這屬于輕資產(chǎn)，需要通過(guò)良好的運(yùn)營(yíng)模式，良好的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)來(lái)實(shí)現(xiàn)利益的保證。我們過(guò)去做城市開發(fā)，資產(chǎn)收益大，其實(shí)就是一個(gè)很簡(jiǎn)單的模式即投資資產(chǎn)收益。就是一次性資產(chǎn)收益，資金變成資產(chǎn)收益基本就結(jié)束，一般不涉及經(jīng)營(yíng)，也就不涉及經(jīng)營(yíng)的難度問(wèn)題。

如何實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)轉(zhuǎn)?

創(chuàng)意收益就是創(chuàng)造價(jià)值，創(chuàng)造價(jià)值就是以盈利為目的

需要注意的是，現(xiàn)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)，除了資產(chǎn)性收益、經(jīng)營(yíng)收益、產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)收益，包括特殊產(chǎn)品的收益之外，還有要把這個(gè)投資股權(quán)結(jié)構(gòu)設(shè)置好。可能還有資本化收益，比如鄉(xiāng)村類型，最后有可能是股權(quán)融資，不像過(guò)去一樣，拿自己資金去做，而是可能是整合一批人，實(shí)行股權(quán)投資，最終對(duì)接資本化去實(shí)現(xiàn)。

收益的方式是資產(chǎn)性經(jīng)營(yíng)收益、產(chǎn)業(yè)化收益和特殊人群的特殊生活方式收益;進(jìn)入資本市場(chǎng)時(shí)，針對(duì)對(duì)買賣雙方時(shí)，是資本化收益，要從開始把股權(quán)結(jié)構(gòu)設(shè)置好。就是把股東、投資人等投資股東股權(quán)關(guān)系確定好，這也是資本化重要的環(huán)節(jié)可以好好的研究。