《農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)范(試行)》是依據(jù)《農(nóng)村土地承包法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證管理辦法》等法律、規(guī)章及相關(guān)政策制定的;目的是為了加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)的工作指導(dǎo)，依法推進(jìn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)有序流轉(zhuǎn);本規(guī)范適用于在進(jìn)行農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)交易的。

一、土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)交易應(yīng)具備哪些條件?

1.權(quán)屬清晰無(wú)爭(zhēng)議;

2.交易雙方必須是具有完全民事權(quán)利能力和民事行為能力的自然人、法人或其他組織，且有流轉(zhuǎn)交易的真實(shí)意愿;

3.流出方必須是產(chǎn)權(quán)權(quán)利人，或者受產(chǎn)權(quán)權(quán)利人委托的組織或個(gè)人;

4.流轉(zhuǎn)交易要符合法律法規(guī)和環(huán)境保護(hù)規(guī)劃、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)規(guī)劃等政策規(guī)定。

二、哪幾類土地經(jīng)營(yíng)權(quán)可進(jìn)行流轉(zhuǎn)交易?

1.家庭承包方式取得的土地經(jīng)營(yíng)權(quán);

2.其他承包方式取得的土地經(jīng)營(yíng)權(quán);

3.集體經(jīng)濟(jì)組織未發(fā)包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán);

4.其他依法可流轉(zhuǎn)交易的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。

三、可參與土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)交易的主體有哪些?

1. 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、承包農(nóng)戶、家庭農(nóng)場(chǎng)、專業(yè)大戶、農(nóng)民專業(yè)合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)等各類農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體;

2.具備農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力的其他組織或個(gè)人。

四、想流出土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，交易時(shí)需要哪些資料?

(1)家庭承包方式、或其他承包方式取得的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)

1.身份證明;

2.《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證》或其他權(quán)屬證明材料;

3.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或中介組織(個(gè)人)受托流轉(zhuǎn)承包土地的，應(yīng)當(dāng)提供書面委托書;

4.土地情況介紹書(主要包括土地位置、四至、面積、質(zhì)量等級(jí)、利用現(xiàn)狀、預(yù)期價(jià)格、流轉(zhuǎn)方式、流轉(zhuǎn)用途等內(nèi)容);

5.農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)要求提供的其他材料。

(2)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織未發(fā)包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)：

1.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織主體資格證明材料;

2.具體承辦人的身份證明;

3.集體土地所有權(quán)權(quán)屬證明材料;

4.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表簽署同意流轉(zhuǎn)土地的書面證明;

5.土地情況介紹書(主要包括土地位置、四至、面積、質(zhì)量等級(jí)、利用現(xiàn)狀、預(yù)期價(jià)格及作價(jià)依據(jù)、流轉(zhuǎn)方式、流轉(zhuǎn)用途等內(nèi)容);

6.農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)要求提供的其他材料。

其他依法可流轉(zhuǎn)交易的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)參照以上情形，按照農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)要求提供相關(guān)材料。

五、想流入土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，交易時(shí)需要哪些材料?

1.身份證明等主體資格證明材料;

2.流入申請(qǐng)(主要包括流入土地的用途、面積、期限等內(nèi)容);

3.流入土地超過(guò)當(dāng)?shù)匾?guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，需提供農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力等證明，項(xiàng)目可行性報(bào)告，以及有權(quán)批準(zhǔn)機(jī)構(gòu)準(zhǔn)予流轉(zhuǎn)交易的證明;

4.農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)要求提供的其他材料。

六、如何簽訂土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)交易合同?

交易雙方應(yīng)參照土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)交易合同示范文本訂立合同，主要包括以下內(nèi)容：

1.雙方的基本信息;

2.流轉(zhuǎn)土地的四至、坐落、面積、質(zhì)量等級(jí);

3.流轉(zhuǎn)的期限和起止日期;

4.流轉(zhuǎn)土地的用途;

5.流轉(zhuǎn)價(jià)款及支付方式;

6.合同到期后地上附著物及相關(guān)設(shè)施的處理;

7.雙方的權(quán)利和義務(wù);

8.雙方的違約責(zé)任、爭(zhēng)議解決方式、合同變更和解除的條件;

9.雙方認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)。第十四條流轉(zhuǎn)交易合同到期后，流入方在同等條件下可優(yōu)先續(xù)約。

七、不想交易了，如何中止土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)交易?

在交易過(guò)程中，有以下情形之一的，經(jīng)流出方、流入方或者第三方提出申請(qǐng)，農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)確認(rèn)后，可以中止交易：

1.農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)存在權(quán)屬爭(zhēng)議且尚未解決的;

2.因不可抗力致使交易活動(dòng)不能按約定的期限和程序進(jìn)行的;

3.其他情況導(dǎo)致交易中止的。

4.中止交易后未能消除影響交易中止的因素導(dǎo)致交易無(wú)法繼續(xù)進(jìn)行的;

5.人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)等單位依法發(fā)出終止交易書面通知的;

6.其他需要終止交易的。

因此，在進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)之前，農(nóng)民朋友們應(yīng)該了解什么是土地流轉(zhuǎn)的“三看”和“三忌”。

土地流轉(zhuǎn)的“三看”

一看欲流轉(zhuǎn)土地性質(zhì)

通常來(lái)說(shuō)，土地的性質(zhì)是難以改變的，因此流轉(zhuǎn)前需事先咨詢了解欲流轉(zhuǎn)土地的性質(zhì)，避免后期因土地性質(zhì)不明確造成投資的局限性。例如，流轉(zhuǎn)的若是農(nóng)用地，事后禁止作為建設(shè)用地使用。

二看承包方的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力

大規(guī)模的土地流轉(zhuǎn)面臨成本高、收益低的風(fēng)險(xiǎn)，且容易受氣候、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等因素的影響，因此流轉(zhuǎn)前需綜合衡量承包方的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力，否則容易出現(xiàn)“毀約退地”“棄田拋荒”的現(xiàn)象。

三看流轉(zhuǎn)土地的剩余承包期限

根據(jù)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》的規(guī)定，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)期限不得超過(guò)承包期的剩余期限。因此，流轉(zhuǎn)前應(yīng)了解流轉(zhuǎn)土地的剩余承包期限，避免“超期流轉(zhuǎn)”引發(fā)糾紛。

土地流轉(zhuǎn)的“三忌”

一忌僅訂立口頭協(xié)議

農(nóng)村是個(gè)熟人社會(huì)，在農(nóng)村許多事情往往口頭協(xié)議即可了事，但在土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題上，千萬(wàn)不能口頭協(xié)議，否則一旦發(fā)生糾紛，自身合法權(quán)益將難以保障。同時(shí)簽訂的書面合同至少一式兩份，確保農(nóng)戶和承包方各執(zhí)一份。

二忌合同約定含糊不清

土地流轉(zhuǎn)合同的內(nèi)容應(yīng)全面、明確，具體應(yīng)包括以下方面：流轉(zhuǎn)雙方的名稱、流轉(zhuǎn)土地的具體位置和面積、承包的起止日期、流轉(zhuǎn)土地用途、流轉(zhuǎn)價(jià)格及支付方式、雙方的權(quán)利義務(wù)、流轉(zhuǎn)合同到期后地上附著物及相關(guān)設(shè)施的處理、違約責(zé)任等。

三忌擅自改變土地用途

按照目前的政策法規(guī)，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，不得改變土地的農(nóng)業(yè)用途。以基本農(nóng)田為例，明令禁止破壞基本農(nóng)田、占用基本農(nóng)田發(fā)展林果業(yè)和挖塘養(yǎng)魚等將農(nóng)用地作為建設(shè)用地使用的行為，否則應(yīng)認(rèn)定土地流轉(zhuǎn)合同無(wú)效。