旅游資源條件優(yōu)良，景觀塑造成本較低，提高項(xiàng)目的收益成本，在投資成本上具有一定的優(yōu)勢(shì)。然而國(guó)內(nèi)多處旅游開(kāi)發(fā)爛尾事件頻頻發(fā)生，“現(xiàn)實(shí)版的寂靜嶺”、“城堡廢墟”、“鬼城”耳熟能詳，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中資金鏈不斷層，做好風(fēng)險(xiǎn)控制，是旅游項(xiàng)目能否成功開(kāi)發(fā)的“金鑰匙”。

　　旅游規(guī)劃開(kāi)發(fā)力度大建設(shè)周期長(zhǎng)，在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中各種不利的干擾因素層出不窮，對(duì)于急于尋求盈利增長(zhǎng)點(diǎn)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，依靠什么樣的產(chǎn)品去培育這個(gè)市場(chǎng)，打破龐大的開(kāi)發(fā)投入需求下資金回籠速度緩慢僵局，是破題的關(guān)鍵所在。打破僵局的關(guān)鍵在于通過(guò)“旅游+地產(chǎn)”“共生”商業(yè)模式的引導(dǎo)，打造旅游資源與房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)嫁接的項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最大化，以旅游開(kāi)發(fā)底價(jià)獲得土地，以建造旅游高端房地產(chǎn)來(lái)補(bǔ)償旅游開(kāi)發(fā)長(zhǎng)期建設(shè)需要的現(xiàn)金流，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商和政府的雙向互贏。其中影響生態(tài)型旅游開(kāi)發(fā)資金鏈的因素有：

　　市場(chǎng)需求

　　旅游行為的不斷變化，其旅游市場(chǎng)需求也在悄然發(fā)生改變。在旅游行為方式升級(jí)趨勢(shì)下，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)多注重創(chuàng)新產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和多元產(chǎn)品的組合，滿足消費(fèi)市場(chǎng)需求，提升旅游產(chǎn)品的附加價(jià)值，增強(qiáng)消費(fèi)者的休閑體驗(yàn)。

　　盈利模式

　　對(duì)于旅游開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)獲取商業(yè)利潤(rùn)是最終的目的，而盈利模式的目的在于保證項(xiàng)目具有可持續(xù)發(fā)展的潛力，保證項(xiàng)目有穩(wěn)定的收益。消費(fèi)者的綜合需求是旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈利模式的基礎(chǔ)，通過(guò)整合旅游區(qū)內(nèi)的資源，提供相應(yīng)的服務(wù)獲得收益是盈利的第一個(gè)層次，其次是伴隨著消費(fèi)者到來(lái)所創(chuàng)造的商機(jī)。

　　政府支持

　　發(fā)展的角度來(lái)考慮，在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)發(fā)展旅游，將地方政府提升當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展和旅游開(kāi)發(fā)投資商提供了了有效的合作平臺(tái)。“批地”、“拿地”必須經(jīng)過(guò)政府，因此開(kāi)發(fā)商必須要考慮到政府關(guān)切的重要問(wèn)題，獲取政府的有力支持。

　　中國(guó)已是世界第四大旅游消費(fèi)國(guó)，度假型置業(yè)需求更是以每年24%以上的速度增長(zhǎng)。“旅游”與“地產(chǎn)”如何完美“聯(lián)姻”，打造不中斷的項(xiàng)目資金鏈，讓生態(tài)旅游區(qū)內(nèi)地產(chǎn)成為剛性需求，從而具備市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，根據(jù)精心規(guī)劃設(shè)計(jì)的宣恩獅子關(guān)旅游區(qū)案例和國(guó)內(nèi)生態(tài)旅游開(kāi)發(fā)案例研究總結(jié)出“三點(diǎn)一策” 手法來(lái)保障生態(tài)旅游開(kāi)發(fā)中資金鏈問(wèn)題。

　　緊抓市場(chǎng)熱點(diǎn)為賣點(diǎn)

　　通過(guò)生態(tài)旅游觀光+養(yǎng)生休閑度假開(kāi)發(fā)模式，依據(jù)獅子關(guān)旅游區(qū)的地脈(自然環(huán)境)、文脈(人文特征與歷史民俗)，打破自然景觀的地域相似性，發(fā)掘獅子關(guān)旅游區(qū)的獨(dú)特性。制訂出一系列獅子關(guān)旅游區(qū)完整的文化體系，延伸創(chuàng)意，形象包裝，以形成獅子關(guān)旅游區(qū)的文化品味特色，獲取市場(chǎng)關(guān)注。

　　深挖盈利渠道為聚點(diǎn)

　　獅子關(guān)旅游區(qū)項(xiàng)目盈利渠道主要有五個(gè)方面：旅游項(xiàng)目、商業(yè)地產(chǎn)、餐飲業(yè)、門票、特色交通，利用旅游收益開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)，將旅游地產(chǎn)銷售收益繼續(xù)投資峽谷生態(tài)旅游開(kāi)發(fā)，增加了地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值，提升樓盤品質(zhì)，極大提高投資價(jià)值。通過(guò)旅游帶旺地產(chǎn)、景觀提升品位、地產(chǎn)反哺旅游，打破生態(tài)型旅游開(kāi)發(fā)“靠天吃飯”模式。

　　科學(xué)分期開(kāi)發(fā)為焦點(diǎn)

　　獅子關(guān)旅游區(qū)采取分期開(kāi)發(fā)的手段，通過(guò)旅游開(kāi)發(fā)帶動(dòng)旅游地產(chǎn)發(fā)展，先進(jìn)行一期開(kāi)發(fā)的是北部峽谷生態(tài)風(fēng)光游覽片區(qū)，通過(guò)峽谷旅游區(qū)的打造，短期內(nèi)快速獲得收益、聚集人氣，為日后景區(qū)升5A做充分準(zhǔn)備，帶動(dòng)南部水庫(kù)濱水休閑養(yǎng)生度假片區(qū)的地價(jià)，為后期旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)提供資金支持，快速打開(kāi)市場(chǎng)，做到投資少見(jiàn)效快。

　　爭(zhēng)取旅游扶持政策

　　把旅游地產(chǎn)作為拉動(dòng)地方GDP的動(dòng)力之一，地方政府頻繁出臺(tái)優(yōu)惠措施。生態(tài)旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期投資比較大，且位于城市邊緣地帶，開(kāi)發(fā)商必須承擔(dān)起部分的政府職能，投入巨資建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、旅游項(xiàng)目、酒店項(xiàng)目等配套，所以政府也會(huì)做出一定的讓利，通過(guò)旅游開(kāi)發(fā)手段滿足政府對(duì)旅游發(fā)展的渴望和對(duì)純地產(chǎn)項(xiàng)目的回避，向有關(guān)部門爭(zhēng)取旅游發(fā)展專項(xiàng)資金和相關(guān)政策性貸款，減少開(kāi)發(fā)建設(shè)中資金壓力。

　　山合水易機(jī)構(gòu)

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