旅游景區(qū)作為旅游產(chǎn)業(yè)鏈的核心環(huán)節(jié)之一，近年來已成為社會投資的熱點，也是最具潛力的投資領(lǐng)域，旅游消費需求旺盛。根據(jù)新旅界研究院等機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)布《2017中國旅游投資研究報告》統(tǒng)計，2017年全國旅游投資繼續(xù)保持穩(wěn)定增長態(tài)勢，全年旅游直接投資超過1.5萬億元，據(jù)不完全統(tǒng)計，全國現(xiàn)有旅游投資基金超過100家，總體規(guī)模達(dá)到近一萬億元。在旅游目的地的資源端，旅游景區(qū)、主題公園和特色小鎮(zhèn)的總投資排名前三，旅游景區(qū)的投資比例最高。

但另一方面，旅游景區(qū)在投資開發(fā)過程中，通常面臨著優(yōu)質(zhì)的旅游資源越發(fā)稀少、產(chǎn)品的設(shè)計不斷因“復(fù)制”陷入同質(zhì)化、市場重疊竟?fàn)幓驑I(yè)態(tài)單一、非理性的盲目致使投資過大、缺少專業(yè)的投資開發(fā)和運營團(tuán)隊等一系列問題，導(dǎo)致大量景區(qū)在后期運營中陷入困境，甚至經(jīng)營慘淡，旅游景區(qū)投資開發(fā)的“圍城效應(yīng)”日益突顯。如何正確進(jìn)行旅游景區(qū)投資開發(fā)決策?

旅游景區(qū)投資開發(fā)的七個維度
 

一、環(huán)境維度

在宏觀環(huán)境方面，景區(qū)開發(fā)商必須熟練掌握國家的文化，政策，旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)方向，合理合法地開展業(yè)務(wù)。

在微觀環(huán)境方面，首先，與地方政府投資的態(tài)度，政策甚至合作模式對景區(qū)的投資和發(fā)展具有決定性的影響。眾所周知，在景區(qū)投資開發(fā)的全過程中，從立項到審批，從用地到建設(shè)等各個環(huán)節(jié)，都會涉及到政府的多個部門。如果沒有地方政府的大力支持，旅游景區(qū)的發(fā)展將很難、也不可能啟動。因此，從發(fā)展之初，就必須與當(dāng)?shù)卣M(jìn)行詳細(xì)的溝通和相互了解，得到政府的大力支持，簽訂嚴(yán)格的合作協(xié)議，并規(guī)定雙方的權(quán)利和義務(wù)。

其次，景區(qū)在投資開發(fā)中必須充分考慮與周邊組織和居民之間的協(xié)調(diào)和處理關(guān)系。在旅游景區(qū)的開發(fā)和后期運營中，由于涉及到土地征用、公路建設(shè)等項目，離不開周邊居民的支持與配合。否則，一旦與周邊居民產(chǎn)生分歧，考慮到政府的整體管理、社會穩(wěn)定等因素，景區(qū)開發(fā)商往往處于弱勢群體，對自身不利。因此，在景區(qū)的投資和開發(fā)中，一是加強(qiáng)與周圍村民的溝通，爭取他們的支持和認(rèn)同;二是要樹立與周圍共生、共同繁榮、利益共享、實現(xiàn)雙方利益結(jié)合的整體格局。

二、市場維度

首先，旅游交通的便利性和道路形態(tài)將直接影響到旅游者的距離和旅游者在景區(qū)內(nèi)的規(guī)模。(高)鐵、公(路自駕)、(航空飛)機(jī)的快速發(fā)展，極大的改變了游客的出游方式與頻率，快行慢游的旅覽方式，正受到廣大游客的喜愛;因為旅游交通的不便，不僅會浪費游客的行程時間并降低對景區(qū)的滿意度，還將大大的增加景區(qū)投資開發(fā)的成本和難度，最終可能導(dǎo)致因投資過大無法形成景區(qū)產(chǎn)業(yè)體系的規(guī)?；蚝笃谶\營成本過高等。

其次，地理位置和旅游市場對景區(qū)的發(fā)展有很大的影響。游客是旅游景點的主要消費者。沒有游客，景區(qū)的生存就沒有價值。因此，在開發(fā)之初，有必要對景區(qū)的未來源市場進(jìn)行預(yù)測和分析，分析項目的位置和源市場的現(xiàn)狀，潛在來源市場，客運市場容量等作為一個景區(qū)，其所處區(qū)位及周邊一定距離市場范圍內(nèi)的游客通常會占據(jù)較多的比例，從這一個角度來說，在旅游景區(qū)的投資開發(fā)中，所處區(qū)位、客源市場比其所擁有資源顯得更為重要，因為沒有資源，有可能通過人工打造的方式來彌補(bǔ)，但沒有了客源市場，景區(qū)成功運營的可能性將大大降低。

三、資源維度

一方面，旅游景區(qū)在投資開發(fā)前，應(yīng)注意其現(xiàn)有資源、資源的吸引力、資源的獨特性或稀缺性，以及旅游景區(qū)與周邊環(huán)境的競爭與合作關(guān)系。由于交通的便捷性提高，旅游景區(qū)的客源市場不斷擴(kuò)大并出現(xiàn)重疊現(xiàn)象，因此，獨具特色的旅游景區(qū)更容易獲得游客的青睞，而獨具特色的景區(qū)，通常來源于對資源或產(chǎn)品的人為創(chuàng)新，比如近幾年日漸流行的特色玻璃棧道等，但這種人為創(chuàng)新很容易被復(fù)制,從而有可能讓景區(qū)的繁榮只是曇花一現(xiàn);或來源于投入巨資打造，如大型主題樂園，但這種類型不是一般的投資開發(fā)商能玩得轉(zhuǎn)的，對資金、運營和區(qū)位有極高的要求;或來源于本身擁有獨具特色旅游資源，如張家界的山、九寨溝的水。與人文風(fēng)景區(qū)相比，傳統(tǒng)自然風(fēng)景區(qū)由于自身資源的稀缺性和不可再生性，更容易受到旅游投資開發(fā)機(jī)構(gòu)的青睞。這些景區(qū)的競爭和投資開發(fā)日趨激烈。

另一方面，地方政府或旅游當(dāng)局應(yīng)注意區(qū)域旅游資源的總體管理和開發(fā)政策，地方政府應(yīng)盡可能避免資源的單一投資和開發(fā)。如果開發(fā)商投資非獨家資源，應(yīng)考慮與當(dāng)?shù)卣?地級或以上)討論簽署獨家投資開發(fā)協(xié)議，以避免惡性競爭，導(dǎo)致?lián)p失甚至一些損失。例如，西部某地級市，全市人口約500多萬，主城區(qū)人口僅100多萬，但近年來該市先后共投資打造了水上樂園5個，估計每個項目投資金額都是數(shù)千萬元以上，大家可以試想一下，其市場能否同時滿足5個水上樂園的需求?最后，一些水上公園會賠錢破產(chǎn)。
 

四、產(chǎn)品維度

旅游景點有很好的資源，這并不意味著必須有好的產(chǎn)品。滿足市場需求的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品是旅游景點的核心景點。因此，在產(chǎn)品建設(shè)中，首先要結(jié)合市場和潛在游客的需求，根據(jù)自身的資源(無論是自然資源還是人力資源)來設(shè)計景區(qū)的核心吸引力產(chǎn)品。產(chǎn)品越有吸引力和不可替代性，景區(qū)開發(fā)成功的可能性就越大。

其次，做好景區(qū)完善的產(chǎn)品體系打造。一個旅游景區(qū)光有核心吸引力產(chǎn)品還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不行，當(dāng)前的旅游消費需求更加的多元化、復(fù)雜化，游客不僅希望欣賞美麗的風(fēng)景，也希望體驗不同的生活方式，同時在繁重的工作之余更愿意陪同家人朋友休閑度假，因此，大多景區(qū)還存在的業(yè)態(tài)單一、產(chǎn)品供給不足的問題，已經(jīng)不能滿足游客日益升級的消費需求。

五、收益維度

正如利潤是企業(yè)生存的基礎(chǔ)一樣，獲得更多、更好的收入是旅游景區(qū)生存和發(fā)展的必然要求。

一方面，有必要形成旅游景點向旅游目的地轉(zhuǎn)型和發(fā)展的概念。不僅吸引了游客，而且還能留住游客。這使許多景區(qū)在發(fā)展思路上圍繞旅游產(chǎn)品體系的新舊六要素，思考如何形成豐富的旅游產(chǎn)品，吸引游客留下來生產(chǎn)消費?哪些產(chǎn)品可以免費? ?哪些產(chǎn)品可能不賺錢，但可能很受歡迎?哪些產(chǎn)品是有利可圖的?從而提高景區(qū)收入模式的多樣化和多樣化。

另一方面，在構(gòu)建收入模型時，除了開源外，還應(yīng)考慮節(jié)流問題。首先，要注意投資在開發(fā)建設(shè)中的實用性，不是要比較比例，而是要求實用性來減少初期投資;第二，考慮降低運營成本。例如，可以使用智慧旅行的手段代替?zhèn)鹘y(tǒng)的手動票務(wù)和票務(wù)檢查。

六、資本維度

旅游景區(qū)的投資和開發(fā)具有投資大，周期長，恢復(fù)緩慢的特點，也是一個高風(fēng)險的產(chǎn)業(yè)。因此，首先要進(jìn)行項目開發(fā)的可行性分析和論證。它對自然環(huán)境、區(qū)位條件、基礎(chǔ)設(shè)施、周邊經(jīng)濟(jì)和發(fā)展風(fēng)險進(jìn)行評價，從財務(wù)角度對可能獲得的經(jīng)濟(jì)效益和財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行評價，判斷開發(fā)是否具有可行性和價值。

其次，投資和發(fā)展初期的資本要求非常高。因此，有必要對早期發(fā)展和充分準(zhǔn)備發(fā)展資金需求進(jìn)行科學(xué)的投資估算，包括融資渠道和投資計劃。

三是合理控制投資風(fēng)險，避免因資本鏈斷裂而發(fā)生“腐敗尾部建筑現(xiàn)象”。當(dāng)自身實力不夠時，可以考慮采取措施與他人合作，共同投資來控制風(fēng)險。

七、運營維度

事實上，專業(yè)和精細(xì)的運營管理對于旅游景點的整個發(fā)展過程尤為重要。無論是規(guī)劃，開發(fā)，施工還是以后的運營管理，專業(yè)團(tuán)隊都需要參與其中。因此，儲備培養(yǎng)一支穩(wěn)定成熟的專業(yè)人才隊伍，對于旅游景區(qū)的運營有著重要的作用，在一定程度上降低了開發(fā)風(fēng)險和成本。

其次，應(yīng)注重旅游景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。旅游景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展更多的是基于發(fā)展戰(zhàn)略和旅游產(chǎn)品的可持續(xù)發(fā)展。任何景區(qū)都會存在生命周期，都可能伴隨著引入期、成長期、成熟期、衰退期等規(guī)律現(xiàn)象，同時隨著外部市場等因素的變化，需要對景區(qū)進(jìn)行更新設(shè)計，更需要在戰(zhàn)略上對景區(qū)開發(fā)之初就充分考慮景區(qū)后期可持續(xù)發(fā)展，從規(guī)劃范圍、土地資源等方面為后期的產(chǎn)品更新、項目豐富提供保障。

通常，一旦旅游景點開發(fā)和運營起來，將為投資者帶來持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但其早期投資發(fā)展是一項投資大，風(fēng)險高，恢復(fù)期長，專業(yè)化程度高的系統(tǒng)工作，會受到各種因素的影響。旅游景點投資開發(fā)，只有慎重思考，充分論證，面面俱到，才能讓旅游景點走得更遠(yuǎn)更好。