近年來(lái)，全國(guó)不少地區(qū)突破性采取點(diǎn)狀供地方式，為休閑旅游項(xiàng)目落地謀出路。點(diǎn)狀供地能否讓旅游休閑項(xiàng)目順利落地?這一政策實(shí)施過程中可能會(huì)面臨哪些問題以及如何破解?

解決旅游用地痛點(diǎn)

近年來(lái)，旅游用地落地難的問題一直受到各方面的重視和關(guān)注。鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目的用地同樣遇到了落地難的問題。部分從事文旅項(xiàng)目投資的企業(yè)提到，按照正常流程，用地要走“招拍掛”，且以每畝幾十萬(wàn)元的拆舊復(fù)墾費(fèi)為標(biāo)準(zhǔn)，動(dòng)輒幾千萬(wàn)元。這樣成本高、耗時(shí)長(zhǎng)的用地指標(biāo)審批程序，令項(xiàng)目的進(jìn)度受到影響。

很多地方政府的建設(shè)用地指標(biāo)非常緊張，在優(yōu)先滿足重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、重大項(xiàng)目建設(shè)和城市新區(qū)建設(shè)之后，旅游景區(qū)項(xiàng)目通常被忽略。最近炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的成都秀麗東方，就因用地指標(biāo)問題遲遲得不到落實(shí)，最終被拆除違建設(shè)施。

以山地多、自然資源豐富的重慶為例，該市不缺乏投資客投資休閑旅游項(xiàng)目的資金和意向，但卻一直少有成功的鄉(xiāng)村休閑項(xiàng)目出現(xiàn)。重慶市國(guó)土資源和房屋勘測(cè)規(guī)劃院張夢(mèng)俐曾分析指出，主要原因有二：一是按傳統(tǒng)供地方式，無(wú)法解決供地問題以及農(nóng)地轉(zhuǎn)用、占補(bǔ)平衡指標(biāo)問題，項(xiàng)目難以落地;二是傳統(tǒng)供地方式屬于整片供地，對(duì)資金要求往往過高，令投資方望而興嘆。

有專家指出，很多鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目，出于環(huán)境和景觀營(yíng)造的角度，設(shè)施比較小型且分散，如果套用城市建設(shè)的成片用地方式，一則浪費(fèi)，二則成本高，故而用點(diǎn)狀供地更符合實(shí)情。

現(xiàn)在旅游項(xiàng)目開發(fā)用地主要是參考城市的土地供地制度，采取塊狀用地作為基本出讓單位。整地出讓直接造成旅游項(xiàng)目用地成本過高。以旅游度假村類項(xiàng)目為例，實(shí)際建設(shè)用地需求可能是數(shù)百畝的“量級(jí)”，然而按照塊狀供地邏輯，相應(yīng)征地“量級(jí)”可能會(huì)上升到以千畝計(jì)，土地獲取成本倍增。如此，即便業(yè)主仍選擇投資，也難以開發(fā)出真正高品質(zhì)旅游產(chǎn)品，必然會(huì)將其轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)項(xiàng)目，才可能回本盈利。由‘塊狀供地’轉(zhuǎn)為‘點(diǎn)狀供地’是解決鄉(xiāng)村旅游用地問題的合理且關(guān)鍵選擇。

那么什么是點(diǎn)狀供地?通俗地講，點(diǎn)狀是相對(duì)于原來(lái)的片狀而言，是在一大塊土地上散點(diǎn)或者帶狀供給建設(shè)用地，其他的周邊土地可以通過租賃的方式來(lái)獲取。之所以推出點(diǎn)狀供地，是因?yàn)槠瑺罟┑氐姆绞皆谵r(nóng)村很難行得通。

專家表示，點(diǎn)狀供地并非圈地式發(fā)展，而是在規(guī)劃指引下統(tǒng)一協(xié)調(diào)調(diào)度土地資源，是基于整體性的區(qū)域管理、統(tǒng)籌規(guī)劃下的有機(jī)分散，是結(jié)合農(nóng)村村情、土地地情和市場(chǎng)行情的科學(xué)決策，有助于更深挖掘農(nóng)村土地資源活力、優(yōu)化土地利用格局、靈活處理鄉(xiāng)村發(fā)展過程中的各種“疑難雜癥”。

點(diǎn)狀供地的順利推行離不開國(guó)家對(duì)旅游用地問題的關(guān)注與重視，也離不開地方政府的積極創(chuàng)新探索，近年來(lái)，地方政府紛紛出臺(tái)專門的旅游發(fā)展用地保障政策文件。

重慶

如重慶市國(guó)土資源和房屋管理局發(fā)布《關(guān)于貫徹落實(shí)〈關(guān)于用好農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展用地政策促進(jìn)農(nóng)民增收的指導(dǎo)意見〉有關(guān)事項(xiàng)的通知(試行)》，提出對(duì)“確有需要開發(fā)休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游等建設(shè)項(xiàng)目的，探索實(shí)行規(guī)劃點(diǎn)狀布局和用地點(diǎn)狀征地”，《通知》發(fā)布后，巴南、武隆等地積極探索，使得羊鹿山旅游景區(qū)配套設(shè)施、歸原小鎮(zhèn)等項(xiàng)目得以落地，打通了農(nóng)旅融合項(xiàng)目“規(guī)劃難、用地難”的瓶頸障礙，促進(jìn)了鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展。

海南

2018年年初，海南省人民政府《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地宏觀調(diào)控提升土地利用效益的意見》提出，積極探索在百鎮(zhèn)千村、共享農(nóng)莊以及其他旅游項(xiàng)目設(shè)施建設(shè)中，主體項(xiàng)目周邊用地保持原貌的情況下，采取分散化塊、點(diǎn)狀分布的方式“點(diǎn)狀供地”，進(jìn)一步提升土地利用的精細(xì)化、精準(zhǔn)化、集約化程度。

廣東

2018年8月，廣東省政府出臺(tái)的《廣東省促進(jìn)全域旅游發(fā)展實(shí)施方案》，對(duì)旅游用地方面提供了政策扶持。支持鄉(xiāng)村旅游創(chuàng)新用地方式，對(duì)充分利用山水林田湖等自然風(fēng)景資源、開發(fā)鄉(xiāng)村旅游等旅游觀光建設(shè)項(xiàng)目用地，可實(shí)行點(diǎn)狀配套設(shè)施建設(shè)用地布局開發(fā)，按地塊獨(dú)立供地。

謀劃項(xiàng)目落地出路

近年來(lái)，全國(guó)不少地區(qū)已突破性采取點(diǎn)狀用地方式為休閑旅游項(xiàng)目落地謀出路，取得了建設(shè)用地供給上的重大突破，造就了杭州莫干山裸心堡、寧波九龍湖度假村等一批優(yōu)秀的旅游休閑項(xiàng)目。

浙江德清莫干山裸心堡

浙江德清莫干山裸心堡項(xiàng)目采取“點(diǎn)狀供地、垂直開發(fā)”的方式，將項(xiàng)目用地分為永久性建設(shè)用地和生態(tài)保留用地，其中永久性建設(shè)用地建多少供多少，剩余部分可以只征不轉(zhuǎn)，以租賃、劃撥、托管等方式供項(xiàng)目業(yè)主使用。裸心堡僅新增建設(shè)用地12畝，其余八成的建筑是租用當(dāng)?shù)剞r(nóng)房改造而成，園區(qū)內(nèi)的200多畝山林，從村民手中流轉(zhuǎn)，保持原貌，大大節(jié)約了用地指標(biāo)。

重慶武隆仙女山鎮(zhèn)

位于重慶武隆仙女山鎮(zhèn)的歸原小鎮(zhèn)是通過點(diǎn)狀用地修建的一個(gè)鄉(xiāng)村休閑項(xiàng)目，項(xiàng)目總占地面積1163畝，主要包括36棟民宿建筑，其中25棟為新建民宿，11棟由原空置農(nóng)房改造而來(lái)。據(jù)了解，目前已有3棟空置農(nóng)房改造完成并投入使用，用于山里工作室、接待中心和茶室，其余8棟將陸續(xù)被改造成民宿、青年旅社、農(nóng)事體驗(yàn)工作坊等。歸原小鎮(zhèn)是通過點(diǎn)狀用地發(fā)展的一個(gè)成功案例，具有以點(diǎn)帶面、助推鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實(shí)施的成效。

四川省洪雅縣

四川省洪雅縣以“精心規(guī)劃、科學(xué)選址，因地制宜、合理利用，積極探索、循序漸進(jìn)”為原則，實(shí)行用地分類管理，突破性采取點(diǎn)狀供地方式，保障旅游項(xiàng)目順利實(shí)施。例如，七里坪國(guó)家級(jí)度假區(qū)的項(xiàng)目用地，按地理環(huán)境進(jìn)行點(diǎn)狀規(guī)劃、點(diǎn)狀報(bào)批、點(diǎn)狀供地，極大地減少了土地指標(biāo)的占用，保障了項(xiàng)目的順利實(shí)施。

廣東番禺

廣東番禺為進(jìn)一步提高土地利用率，契合旅游點(diǎn)狀開發(fā)需要，在“零占耕地”的基礎(chǔ)上，推行點(diǎn)狀供地破解旅游建設(shè)用地難題。在規(guī)劃區(qū)之外的“低丘緩坡”等尚未開發(fā)土地上，按照民宿、農(nóng)家樂等零散分布旅游建設(shè)項(xiàng)目用地依山順勢(shì)“點(diǎn)狀布局、垂直開發(fā)”需要，實(shí)現(xiàn)點(diǎn)狀供地、點(diǎn)狀建設(shè)，未開發(fā)建設(shè)土地作為生態(tài)保留用地維持原狀。截至目前，涂茨鎮(zhèn)小海文旅度假建設(shè)項(xiàng)目和賢庠鎮(zhèn)沈家洋地塊楓康項(xiàng)目取得點(diǎn)狀供地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，節(jié)約建設(shè)用地指標(biāo)60%以上。

點(diǎn)狀供地不僅極大地減少了土地占用指標(biāo)，解決了項(xiàng)目用地問題，還減輕了投資方的資金壓力。浙江省湖州市國(guó)土資源局土地規(guī)劃處處長(zhǎng)沈指南曾表示，湖州的一個(gè)1200多畝的項(xiàng)目，按照原來(lái)的供地方式，1200多畝都要占用，但采用點(diǎn)狀供地方式后，現(xiàn)在實(shí)際占用用地指標(biāo)僅21畝，其他生態(tài)保留用地采取租賃方式供地，大大節(jié)約了用地指標(biāo)。

點(diǎn)狀供地在很大程度上也是對(duì)生態(tài)環(huán)境的保護(hù)，利用這種供地新模式，項(xiàng)目在低丘緩坡中修建起來(lái)，并嚴(yán)格按照點(diǎn)狀供地面積等量開發(fā)，對(duì)未納入建設(shè)用地開發(fā)的部分作為生態(tài)保留用地，盡量避免對(duì)周邊生態(tài)林地的占用。實(shí)際效果是，一棟棟建筑與周邊的綠蔭融為一體，置身其中，青山綠水，觸手可及。

專家表示，點(diǎn)狀供地還有很多其他優(yōu)勢(shì)，例如，政府管控能力加強(qiáng)，租賃為主的用地方式令旅游活動(dòng)空間和環(huán)境空間界定清晰，最大化避免土地指標(biāo)的浪費(fèi)，便于對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的旅游產(chǎn)品和體驗(yàn)品質(zhì)加以整體把控;保障項(xiàng)目用地，可以結(jié)合旅游項(xiàng)目建設(shè)類型的特點(diǎn)，因地制宜保障項(xiàng)目建設(shè)用地和環(huán)境用地的均衡配搭;簡(jiǎn)化用地審批流程，結(jié)合國(guó)家的相關(guān)政策或用地法規(guī)進(jìn)行簡(jiǎn)化操作，使項(xiàng)目審批相對(duì)便捷。

釋放土地資源活力

點(diǎn)狀用地在很大程度上破解了鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目用地的難題，促進(jìn)了鄉(xiāng)村的發(fā)展，但也應(yīng)避免項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)防點(diǎn)狀供地推行過程中可能遇到的問題。

值得關(guān)注的一點(diǎn)是生態(tài)保留用地租賃期限與建設(shè)用地出讓年限不一致的問題。例如歸原小鎮(zhèn)項(xiàng)目所租賃的耕地、林地租賃期限為12年，但建設(shè)用地上所建房屋產(chǎn)權(quán)為40年，這就意味著歸原小鎮(zhèn)項(xiàng)目的整體功能不能得到長(zhǎng)期保障，難以杜絕因產(chǎn)權(quán)不一而帶來(lái)的問題。

專家建議，應(yīng)該調(diào)整點(diǎn)狀供地相關(guān)規(guī)劃政策。點(diǎn)狀供地會(huì)對(duì)控制性詳細(xì)規(guī)劃體系提出全新要求，需以規(guī)劃政策調(diào)整為先導(dǎo);現(xiàn)行控制性詳細(xì)規(guī)劃是以塊狀用地為標(biāo)準(zhǔn)，界定相應(yīng)的強(qiáng)制性指標(biāo)對(duì)整體的地塊進(jìn)行開發(fā)建設(shè)管控;點(diǎn)狀供地則需要控制性詳細(xì)規(guī)劃及修建性詳細(xì)規(guī)劃與概念性規(guī)劃的結(jié)合，以便于點(diǎn)狀用地政策的精準(zhǔn)落地和執(zhí)行。

要做好土地利用總體規(guī)劃與城鄉(xiāng)規(guī)劃，旅游、農(nóng)業(yè)、避暑休閑等專業(yè)專項(xiàng)規(guī)劃的銜接工作，實(shí)現(xiàn)點(diǎn)狀用地項(xiàng)目空間、布局“多規(guī)合一”。

點(diǎn)狀布局、垂直開發(fā)，要遵循生態(tài)優(yōu)先基本發(fā)展原則，不‘攤大餅’化發(fā)展，精耕深作的同時(shí)兼顧民情、保持特色，實(shí)現(xiàn)縱深化發(fā)展。專家表示，在實(shí)施點(diǎn)狀布局的同時(shí)，要注重功能組團(tuán)，以“點(diǎn)”的影響力串聯(lián)多個(gè)地塊組合開發(fā)利用，實(shí)現(xiàn)“點(diǎn)狀布局、線性發(fā)展、區(qū)域輻射”的功能效果。

還有部分專家建議，點(diǎn)狀供地要遵循生態(tài)環(huán)境發(fā)展規(guī)律，結(jié)合村情實(shí)際科學(xué)布局，按照“宜建則建、宜農(nóng)則農(nóng)、宜林則林”的原則做到“分類管理，有規(guī)有矩”。要統(tǒng)籌規(guī)劃開發(fā)地塊，合理安排建設(shè)項(xiàng)目，防止資源任意占用、無(wú)序開發(fā)，最大限度釋放土地資源活力。

通過點(diǎn)狀供地開發(fā)的鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目，建設(shè)過程中應(yīng)堅(jiān)定不移踐行‘綠水青山就是金山銀山’理念，杜絕以犧牲資源環(huán)境為代價(jià)來(lái)發(fā)展經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)象。專家表示，應(yīng)乘著點(diǎn)狀供地政策的東風(fēng)，在借鑒杭州、寧波等地先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，抓緊推行點(diǎn)狀供地試點(diǎn)，積極發(fā)展鄉(xiāng)村休閑旅游。