康養(yǎng)地產(chǎn)
 

未來(lái)10 年養(yǎng)老地產(chǎn)將會(huì)出現(xiàn)“井噴”現(xiàn)象。山合水易旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)在分析國(guó)內(nèi)外康養(yǎng)地產(chǎn)開發(fā)模式和現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，對(duì)國(guó)內(nèi)投資康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目的選址，投資方式和項(xiàng)目運(yùn)作提出了一些戰(zhàn)略性建議。

中國(guó)即將迎來(lái)人口紅利的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。未來(lái)人口老齡化進(jìn)程的加快已成為社會(huì)日益關(guān)注的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。未來(lái)10年內(nèi)，中國(guó)60歲以上的人口將達(dá)到2.5億，占總?cè)丝诒戎?8%。未來(lái)10 年養(yǎng)老住宅的需求量將會(huì)保持每年10% 的增長(zhǎng)，成為市場(chǎng)的消費(fèi)主導(dǎo)，養(yǎng)老地產(chǎn)將會(huì)出現(xiàn)“井噴”現(xiàn)象。養(yǎng)老地產(chǎn)的快速發(fā)展，促使國(guó)內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)商紛紛“試水”養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

養(yǎng)老模式大不同

人口老齡化已經(jīng)成為一個(gè)全球性問(wèn)題，在國(guó)內(nèi)也成為一個(gè)主要社會(huì)問(wèn)題。人口老齡化給傳統(tǒng)的老年模式帶來(lái)了巨大的壓力。我國(guó)一直以來(lái)沿用家庭養(yǎng)老模式，近年來(lái)由于子女贍養(yǎng)負(fù)擔(dān)加重、生活觀念轉(zhuǎn)變等原因，造成許多空巢家庭或獨(dú)居家庭，急需探索老年人新的養(yǎng)老模式。從西方發(fā)達(dá)國(guó)家的角度來(lái)看，養(yǎng)老金模式主要有以下幾種：

1、家庭養(yǎng)老，即老年人居住在家庭中，主要由具有血緣關(guān)系的家庭成員對(duì)老人提供贍養(yǎng)服務(wù)的養(yǎng)老模式。這種模式被包括中國(guó)在內(nèi)的國(guó)家的大多數(shù)家庭采用。

2、居家養(yǎng)老，即老人居住在家中，由社會(huì)來(lái)提供養(yǎng)老服務(wù)的一種養(yǎng)老方式。這種模式主要依靠老年人所在社區(qū)建立的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系，使老年人不僅能在熟悉的環(huán)境中生存，還能得到適當(dāng)?shù)纳願(yuàn)蕵?lè)、身體健康和精神關(guān)懷。目前歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家接受居家養(yǎng)老服務(wù)的老年人的比例在80% 左右。

3、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。老年人集中在老年護(hù)理機(jī)構(gòu)，如療養(yǎng)院，養(yǎng)老院和老年公寓。

4、輔助生活、輔助醫(yī)療養(yǎng)老。在老人社區(qū)設(shè)立輔助生活區(qū)或輔助醫(yī)療區(qū)，為全部或部分無(wú)法照顧的老人提供餐飲，洗衣，清理房間，醫(yī)療管理，護(hù)理和康復(fù)等老年服務(wù)。
 

居家社區(qū)成主流

機(jī)構(gòu)養(yǎng)老和輔助生活是中老年時(shí)期的主要產(chǎn)物，目前在歐洲、日本、新加坡等國(guó)家的養(yǎng)老制度中部分采用。由于大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家已進(jìn)入老齡化時(shí)代，老年人占比較高。通過(guò)政府福利政策的支持，很難滿足社會(huì)要求，建立更完善的養(yǎng)老設(shè)施。通過(guò)社會(huì)力量建立的“家庭護(hù)理社區(qū)”逐漸成為主流。

透過(guò)整合個(gè)別家庭、住宅社區(qū)及配套設(shè)施等資源，長(zhǎng)者社區(qū)可重返家庭，他們的情緒需要可得到充分滿足。同時(shí)，通過(guò)豐富多彩的社區(qū)活動(dòng)來(lái)滿足老年人的需要，是歐美國(guó)家解決養(yǎng)老問(wèn)題的主要途徑。該模型的大多數(shù)主要運(yùn)營(yíng)商都是開發(fā)人員，他們?cè)谏虡I(yè)上運(yùn)營(yíng)。居家養(yǎng)老模式的興起也帶動(dòng)了康養(yǎng)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

鄉(xiāng)村旅游規(guī)劃認(rèn)為，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能在短期內(nèi)進(jìn)入調(diào)整期，但房地產(chǎn)行業(yè)在長(zhǎng)期周期中仍將處于上升周期。其中，養(yǎng)老地產(chǎn)可能是房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)長(zhǎng)期發(fā)展的“金礦”。有數(shù)據(jù)表明，截至2013年，我國(guó)60歲以上老年人口已超過(guò)2億，占比接近總?cè)丝诘?5%。有數(shù)據(jù)表明，我國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)資金規(guī)模近4萬(wàn)億元，到2030年有望增加至13萬(wàn)億元。若其中 10% 的老年人口入住養(yǎng)老社區(qū)，未來(lái)三年將催生至少4500 個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目需求。

目前，我國(guó)正處于“以機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為主的第二階段向居家養(yǎng)老為主的第三階段過(guò)渡”，住宅養(yǎng)老模式正在逐步形成。目前60、70 年代出生的人是社會(huì)核心層，也是具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的年齡階層，他們中的一部分人能夠接受從被動(dòng)養(yǎng)老到主動(dòng)享受養(yǎng)老生活的轉(zhuǎn)變，他們更希望退休后與子女分開居住，能夠更好地享受晚年生活。這一群體將成為未來(lái)老年住宅房地產(chǎn)的潛在客戶，并將孕育出康養(yǎng)地產(chǎn)，成為房地產(chǎn)開發(fā)的新熱點(diǎn)。

養(yǎng)老地產(chǎn)新策略

近幾年來(lái)，以居家養(yǎng)老社區(qū)為主要模式，由保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等投資興建會(huì)員制或度假式的居家養(yǎng)老社區(qū)成為行業(yè)的發(fā)展方向。但目前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老房地產(chǎn)項(xiàng)目受客觀條件、理念和理念的限制，仍存在一些問(wèn)題：

一是開發(fā)檔次較低，配套和服務(wù)水平有限;二是產(chǎn)業(yè)規(guī)模小，產(chǎn)業(yè)鏈整合度低;三是缺乏開發(fā)全過(guò)程的經(jīng)驗(yàn)，而照搬國(guó)外經(jīng)驗(yàn);四是缺乏清晰的市場(chǎng)定位，對(duì)老年客戶群體細(xì)分不夠;五是養(yǎng)老相關(guān)政策“不落地”，產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)缺失。概括起來(lái)，在國(guó)內(nèi)開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目關(guān)鍵因素是“硬件建設(shè)是基礎(chǔ)，軟件服務(wù)是核心” 。

基于以上對(duì)國(guó)內(nèi)外康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展模式和現(xiàn)狀的分析，居家養(yǎng)老社區(qū)是國(guó)內(nèi)康養(yǎng)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的主要方向。建議中國(guó)康養(yǎng)地產(chǎn)的發(fā)展應(yīng)從項(xiàng)目定位，項(xiàng)目選址，投資方式，項(xiàng)目運(yùn)作和盈利模式等方面入手。具體發(fā)展戰(zhàn)略如下：
 

項(xiàng)目定位：以北部廣州、深圳一線城市或人口集中、區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯的二線城市為重點(diǎn)。上述地區(qū)的目標(biāo)客戶群體具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，其理念較易接受新型養(yǎng)老模式?？紤]到品牌效應(yīng)、項(xiàng)目聲譽(yù)和其他因素，該項(xiàng)目最適合大型住宅社區(qū)，一般為大型低密度社區(qū)或綜合設(shè)施，并設(shè)有住宅部分，專為長(zhǎng)者而設(shè)，適應(yīng)各年齡層，且配備有專門的養(yǎng)老保障機(jī)構(gòu)和設(shè)施。

項(xiàng)目選址：結(jié)合城市的自然環(huán)境與周邊區(qū)域環(huán)境，在選址上可以選擇“郊區(qū)型”、“景區(qū)型”、“氣候區(qū)域型”，前二項(xiàng)注重自然景觀環(huán)境，強(qiáng)調(diào)優(yōu)美的自然生態(tài)與休閑娛樂(lè)相結(jié)合。第三部分利用南北季節(jié)的差異，使老年人能夠充分享受各地最舒適的季節(jié)，實(shí)現(xiàn)老年人養(yǎng)老保健的休假方式。

投資模式：投資康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目一般需要長(zhǎng)期占有物業(yè)出租，造成投資回報(bào)周期長(zhǎng)，影響資本周轉(zhuǎn)和使用效率。因此在項(xiàng)目資金來(lái)源上可以有以下幾種方式選擇：一是長(zhǎng)期持有物業(yè)，出租物業(yè)回報(bào);二是項(xiàng)目采取“出售+ 出租”兩種方式，既可加快資金回流，縮短項(xiàng)目周期，又可以獲得長(zhǎng)期回報(bào);三是采取房地產(chǎn)信托投資基金模式、信托投資、聯(lián)合貸款等間接投資方式。

項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)：投資建設(shè)康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目后，后期項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)是項(xiàng)目維護(hù)客戶聲譽(yù)、保證項(xiàng)目長(zhǎng)期收益的重要組成部分。居家養(yǎng)老項(xiàng)目通常是養(yǎng)老住房和娛樂(lè)，醫(yī)療，旅游，度假，教育和其他輔助產(chǎn)品的綜合組合。利潤(rùn)來(lái)源不僅是住宅產(chǎn)品帶來(lái)的增值收入，還有配套服務(wù)。因此，開發(fā)商的專業(yè)要求較高，后期物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)也較高。從現(xiàn)有康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目的角度來(lái)看，社區(qū)入住率是決定項(xiàng)目是否能夠在預(yù)定期限內(nèi)實(shí)現(xiàn)盈利的關(guān)鍵因素(平均入住率為90%是最理想的狀態(tài))。因此，項(xiàng)目結(jié)束時(shí)的物業(yè)管理最好由品牌開發(fā)商或?qū)I(yè)物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)運(yùn)作，這可以增強(qiáng)開發(fā)商從開發(fā)前到后物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)鏈的粘性。

盈利模式：大體可分為長(zhǎng)期出租以及出售與出租兼有兩種模式。這兩種模式的選擇取決于前期資金的來(lái)源屬性。旅游規(guī)劃更傾向于后者，因?yàn)樗梢詽L動(dòng)發(fā)展，提高資金使用效率。在項(xiàng)目的具體運(yùn)作中，它體現(xiàn)在銷售產(chǎn)權(quán)模型和會(huì)員模式中。會(huì)員制模式是以租賃財(cái)產(chǎn)使用權(quán)的形式，包括非注冊(cè)會(huì)員制和注冊(cè)會(huì)員制兩種模式。在支付一定數(shù)額的會(huì)員費(fèi)購(gòu)買會(huì)員卡和每月管理費(fèi)的基礎(chǔ)上，注冊(cè)會(huì)員卡可以繼承和轉(zhuǎn)讓。非注冊(cè)會(huì)員制只支付一定數(shù)額的按揭、月管理費(fèi)和服務(wù)費(fèi)，適用于短期旅行或度假老人。