養(yǎng)老地產(chǎn)

雖然國(guó)內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)時(shí)非常高調(diào)，但他們?cè)趯?shí)際操作中卻都很謹(jǐn)慎。目前，我國(guó)大型養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施和運(yùn)作主要是經(jīng)驗(yàn)豐富的大型房地產(chǎn)企業(yè)和資金充裕的大型保險(xiǎn)公司。隨著社會(huì)老齡化的加劇和居民消費(fèi)能力的提高，養(yǎng)老地產(chǎn)需求的爆發(fā)是歷史發(fā)展的必然趨勢(shì)。鄉(xiāng)村旅游規(guī)劃梳理了國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)典養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，結(jié)合國(guó)內(nèi)政策和國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)遇到的瓶頸，在養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和運(yùn)營(yíng)的過程中有以下幾點(diǎn)思考：
 

一、首先，明確項(xiàng)目定位和項(xiàng)目整體定位

這在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的早期階段尤其重要，是建立項(xiàng)目的基礎(chǔ)。在項(xiàng)目定位時(shí)，考慮是做養(yǎng)老地產(chǎn)，還是用地產(chǎn)養(yǎng)老;在經(jīng)營(yíng)的時(shí)候，考慮是選擇產(chǎn)權(quán)銷售，還是銷售、出租及持有經(jīng)營(yíng)的混合模式;在運(yùn)營(yíng)和管理時(shí)，考慮是啟用專家管理，還是請(qǐng)管理專家;在與國(guó)際企業(yè)合作的時(shí)候，考慮是讓國(guó)際團(tuán)隊(duì)空降，還是將國(guó)際經(jīng)驗(yàn)本土化。整個(gè)項(xiàng)目需要在早期規(guī)劃中明確展示產(chǎn)品定位、業(yè)務(wù)模式和運(yùn)營(yíng)管理方法。產(chǎn)品營(yíng)銷應(yīng)貫穿項(xiàng)目實(shí)施的全過程。

二、“實(shí)戰(zhàn)+理念+專業(yè)“

如果想要做一個(gè)成功的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)該在整個(gè)項(xiàng)目中使用“前沿概念+專業(yè)團(tuán)隊(duì)+實(shí)戰(zhàn)專家”的組合模式。把養(yǎng)老地產(chǎn)作為戰(zhàn)略方向的企業(yè)，前期立項(xiàng)論證無養(yǎng)老醫(yī)療實(shí)操人士參與、境外參觀學(xué)習(xí)與項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式不對(duì)等、項(xiàng)目聘請(qǐng)大量顧問但項(xiàng)目自身無核心團(tuán)隊(duì)、設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)未與運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)對(duì)接、房子蓋好后再請(qǐng)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)進(jìn)入、照搬國(guó)際設(shè)計(jì)無后續(xù)本土化對(duì)接(經(jīng)營(yíng)服務(wù))等錯(cuò)誤的運(yùn)作模式將會(huì)導(dǎo)致大量人力、物力、財(cái)力損失，甚至?xí)鬼?xiàng)目半路夭折。
 

三、注重人才培養(yǎng)

過去十年是房地產(chǎn)的“黃金時(shí)代”。房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展掩蓋了人才建設(shè)的“短板”。然而，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度放緩，需要升級(jí)改造的時(shí)候，人才的缺乏成為制約養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的主要原因。

通過發(fā)展康養(yǎng)地產(chǎn)，成熟的國(guó)家和地區(qū)多年來各種專業(yè)機(jī)構(gòu)的經(jīng)驗(yàn)得出：養(yǎng)老地產(chǎn)人才問題，尤其是高級(jí)管理人員問題是重中之重，開發(fā)商必須走對(duì)外招商和內(nèi)部培訓(xùn)兩條道路。根據(jù)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，選擇合適的人才，如參加養(yǎng)老地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人或項(xiàng)目總經(jīng)理培訓(xùn)(內(nèi)部培訓(xùn)+外部培訓(xùn))。

四、正視養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈

養(yǎng)老地產(chǎn)是以保健和養(yǎng)老為主題，以房地產(chǎn)為載體，適老化設(shè)計(jì)為標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)為核心價(jià)值的新興地產(chǎn)形式，具有消費(fèi)者房地產(chǎn)特色，主要賣點(diǎn)是健康，生態(tài)，生活環(huán)境和自然。

與其討論養(yǎng)老地產(chǎn)是否盈利，不如從“產(chǎn)業(yè)鏈”的角度下功夫。由于養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式靈活多樣，在項(xiàng)目選址、業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)、商業(yè)組團(tuán)等方面與健康地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)也有相通之處，因此可以根據(jù)項(xiàng)目地點(diǎn)、規(guī)模、人群等因素，植入產(chǎn)業(yè)鏈中的不同模塊、或?qū)⑷舾赡K有機(jī)組合，從而提高收益率。此外，發(fā)展綜合養(yǎng)老社區(qū)，解決養(yǎng)老地產(chǎn)的短期，中期和長(zhǎng)期盈利問題，并不斷創(chuàng)造價(jià)值，以形成完整的養(yǎng)老地產(chǎn)利潤(rùn)模型。

此外，國(guó)外養(yǎng)老保險(xiǎn)的發(fā)展過程，刷新了服務(wù)理念，值得我們吸收和完善，但最關(guān)鍵的運(yùn)營(yíng)服務(wù)，還是需要我們自己積累。