據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國第一批特色小鎮(zhèn)的平均投資額達(dá)65 億元(浙江省規(guī)劃每個特色小鎮(zhèn)投資原則上不低于50億元)，按照住建部規(guī)劃，到2020 年，培育1000個左右各具特色的小鎮(zhèn)，總投資將遠(yuǎn)超5萬億。

根據(jù)各地方政府出臺的特色小鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，到2020年特色小鎮(zhèn)總計(jì)建設(shè)1900個左右，按照省份、經(jīng)濟(jì)條件等具體細(xì)拆，總投資達(dá)數(shù)萬億元。

特色小鎮(zhèn)發(fā)展如火如荼。眾多企業(yè)扎堆進(jìn)入特色小鎮(zhèn)開發(fā)，但許多人卻對特色小鎮(zhèn)如何盈利不甚清晰。因此，弄清特色小鎮(zhèn)開發(fā)的盈利模式至關(guān)重要。特色小鎮(zhèn)開發(fā)涉及多方，本文從政府、開發(fā)企業(yè)兩個角度解析特色小鎮(zhèn)開發(fā)的“2+5”盈利模式。

政 府

政府是特色小鎮(zhèn)發(fā)展的最主要推動者，特色小鎮(zhèn)的發(fā)展不僅可以推動地方經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展升級和就業(yè)人口的聚集，也給政府帶來了巨大收益。

1、稅收收入

特色產(chǎn)業(yè)作為特色小鎮(zhèn)的核心，以特色產(chǎn)業(yè)為核心而發(fā)展聚集的產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)將給政府帶來巨大的稅收收益和就業(yè)人口，從而帶動地方的發(fā)展。同時，還可以帶動當(dāng)?shù)匕傩盏闹赂辉鍪?，?shí)現(xiàn)精準(zhǔn)扶貧。

2、土地溢價

特色小鎮(zhèn)的發(fā)展成熟必將帶來周邊土地的溢價，政府通過土地財(cái)政可以獲得大量收入。

除了這些財(cái)政收益以外，特色小鎮(zhèn)將為地方帶來更多無形的收益，如城市環(huán)境的優(yōu)化、民生的改善、城市影響力的提升、產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈的形成、就業(yè)增加和更多高素質(zhì)人才的聚集等等，這些難以用金錢衡量的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境改善，是政府大力推動特色小鎮(zhèn)開發(fā)的重要動力。

以玉皇山南基金小鎮(zhèn)為例，該小鎮(zhèn)根據(jù)金融人才國際化、精英型的特點(diǎn)，堅(jiān)持市場化運(yùn)作、產(chǎn)業(yè)鏈招商、生態(tài)圈建設(shè)的模式，通過聯(lián)合政府性行業(yè)組織、龍頭企業(yè)和知名中介，開展海內(nèi)外招商及合作業(yè)務(wù)，快速推動私募金融集聚發(fā)展，一批涵蓋股權(quán)投資、商品期貨、固定收益等方面的金融精英匯聚小鎮(zhèn)。

自2015年玉皇山南基金小鎮(zhèn)正式揭牌之后，已經(jīng)有1000多家對沖基金和私募基金在小鎮(zhèn)注冊，資金管理規(guī)模達(dá)5800億元(約合840億美元)。由于一般的基金公司都可以得到30%的稅費(fèi)補(bǔ)貼，更增加了其吸引力，玉皇山南基金小鎮(zhèn)現(xiàn)在已然成為上海、北京和深圳之外中國最大的對沖基金聚集地。2015年稅收超過4億元，而2016年第一季度稅收就超過了3億元，實(shí)現(xiàn)了爆發(fā)式增長。

玉皇山南基金小鎮(zhèn)是由政府主導(dǎo)開發(fā)，通過特色產(chǎn)業(yè)培育、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)企業(yè)聚集、產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策和優(yōu)質(zhì)環(huán)境塑造，使小鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，稅收猛增，并帶動小鎮(zhèn)及周邊土地的溢價。

開發(fā)企業(yè)

作為特色小鎮(zhèn)的開發(fā)主體，涉及小鎮(zhèn)開發(fā)的前中后全鏈條，從土地整理就開始介入，往往一直延伸到小鎮(zhèn)運(yùn)營。對于開發(fā)企業(yè)來說，可以從以下幾點(diǎn)收益：

1、政策性資金收益

對于舊工業(yè)區(qū)、舊城改造，政府往往有一定的政策性資金補(bǔ)貼和土地優(yōu)惠政策，這將大大降低企業(yè)的前期投入成本。而企業(yè)在引入相關(guān)產(chǎn)業(yè)和項(xiàng)目落地小鎮(zhèn)時，往往政府也有相應(yīng)的招商獎勵補(bǔ)貼或者各項(xiàng)收入返還兜底。比如華夏幸福在特色小鎮(zhèn)開發(fā)中，采用這類盈利模式。

——項(xiàng)目投資建設(shè)投入由地方政府各項(xiàng)收入返還兜底

地方政府將委托區(qū)域內(nèi)所取得的各項(xiàng)收入地方留成部分優(yōu)先用于區(qū)域開發(fā)建設(shè)各項(xiàng)工作的投入，分期返還。留成部分收入主要包括：稅收、土地使用權(quán)出讓收入、專項(xiàng)收入、專項(xiàng)基金等。

公共設(shè)施建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資利潤按投資額的15%計(jì)取。

土地整理的利潤按整理成本的12-15%計(jì)取。

規(guī)劃設(shè)計(jì)、咨詢等服務(wù)費(fèi)用按照成本費(fèi)用的110%計(jì)取。

——招商引資補(bǔ)貼

收入=項(xiàng)目新增落地投資額*45%。

政府給予1.1-1.5倍基礎(chǔ)設(shè)施投資償還。

2、基礎(chǔ)建設(shè)收益

這里主要是指土地整理和公共基礎(chǔ)設(shè)施的工程建設(shè)收益。如開發(fā)企業(yè)受政府委托對小鎮(zhèn)范圍內(nèi)的土地進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，變毛地為熟地后，通過政府回購，獲得盈利。

3、旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營收益

包括旅游項(xiàng)目的現(xiàn)金流回報，旅游產(chǎn)品經(jīng)營性附加價值收益。以景區(qū)模式運(yùn)營，除門票收入外，住宿、餐飲、購物等業(yè)態(tài)收入也是主要盈利來源，該類模式相對清晰，市場上也有相對成熟和可以對標(biāo)參考的對象，其操作的關(guān)鍵在于要有專業(yè)的運(yùn)營能力。

旅游產(chǎn)業(yè)與其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)之間的融合可以產(chǎn)生大量的經(jīng)營項(xiàng)目收益，如旅游+文化，旅游+體育，旅游+健康，旅游+養(yǎng)老養(yǎng)生等泛旅游消費(fèi)收益。

烏鎮(zhèn)是景區(qū)盈利的典型代表，其經(jīng)營模式被譽(yù)為行業(yè)典范，整個古鎮(zhèn)都以景區(qū)形勢圍起來，入口處購買門票，分為東柵和西柵，票價為東柵100元、西柵120元、聯(lián)票為150元。

走入烏鎮(zhèn)會發(fā)現(xiàn)各類商戶的業(yè)態(tài)不會重復(fù)，分布科學(xué)，注重與古鎮(zhèn)定位相符的業(yè)態(tài)，比如手工藝店、特色客棧、傳統(tǒng)餐飲等，會根據(jù)酒吧區(qū)，小商店區(qū)，傳統(tǒng)工藝區(qū)等進(jìn)行分布，每個細(xì)分業(yè)態(tài)只有一家店，避免商戶間的惡性競爭。偏重旅游的特色小鎮(zhèn)，旅游消費(fèi)產(chǎn)業(yè)鏈完善，上下游產(chǎn)業(yè)核心都掌控在投資者手中。

4、地產(chǎn)項(xiàng)目收益

主要指二級開發(fā)，即企業(yè)通過地產(chǎn)銷售和自持物業(yè)經(jīng)營獲利。包括旅游地產(chǎn)租售、商業(yè)地產(chǎn)租售、工業(yè)地產(chǎn)租售、居住地產(chǎn)租售等。

雖然在特色小鎮(zhèn)的建設(shè)過程中，以地產(chǎn)運(yùn)作的理念去打造小鎮(zhèn)是為人排斥的，從企業(yè)角度來看，這的確是一個快速實(shí)現(xiàn)投資回報的模式，且通過特色小鎮(zhèn)政策可以獲得土地，這也是不少房地產(chǎn)等開發(fā)商進(jìn)入特色小鎮(zhèn)開發(fā)的原動力，因此這也是一種較為重要和普遍的盈利模式，更多的是由地產(chǎn)商或地產(chǎn)主導(dǎo)的投資商操盤，在開發(fā)地產(chǎn)的同時，配套度假型項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈利。

碧桂園科技小鎮(zhèn)是一個典型例子，小鎮(zhèn)計(jì)劃投資總額約1300億元，其規(guī)劃創(chuàng)新小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)用地、產(chǎn)業(yè)配套用地、生活配套用地比例大致為30%：30%：40%。通過一定程度的地產(chǎn)開發(fā)用地和產(chǎn)業(yè)用地的配比，開發(fā)商可以以短平快的地產(chǎn)收益平衡見效慢的產(chǎn)業(yè)開發(fā)支出，長短相濟(jì)，長遠(yuǎn)發(fā)展。

5、特色產(chǎn)業(yè)收益

主要包括特色產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)與旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)。

特色產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)，涉及科教文衛(wèi)等產(chǎn)業(yè)事業(yè)導(dǎo)入及產(chǎn)業(yè)園、孵化園等產(chǎn)業(yè)本身開發(fā);

旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)，包括旅游吸引核項(xiàng)目(如主題公園)、休閑消費(fèi)聚集項(xiàng)目(如休閑商街)、夜間休閑聚集項(xiàng)目(如水秀表演等)，通過項(xiàng)目的持續(xù)運(yùn)營獲得經(jīng)營收益。

小鎮(zhèn)自身能夠依托優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)形成產(chǎn)業(yè)盈利鏈條，同時與旅游結(jié)合實(shí)現(xiàn)盈利，該類型一般自身產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較為雄厚，需要充分結(jié)合已有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，進(jìn)行適度旅游產(chǎn)業(yè)融入、功能拓展和環(huán)境營造。

比如景德鎮(zhèn)陶瓷小鎮(zhèn)，將陶瓷產(chǎn)業(yè)與旅游產(chǎn)業(yè)融合，打造如陶瓷制作、陶瓷博物館、陶瓷文創(chuàng)、陶瓷轉(zhuǎn)盤等陶瓷體驗(yàn)，形成較為豐富的盈利點(diǎn)。達(dá)到產(chǎn)業(yè)持續(xù)經(jīng)營收益、特色產(chǎn)品持續(xù)產(chǎn)出收益的效果。

當(dāng)前，特色小鎮(zhèn)建設(shè)已經(jīng)成為勢頭強(qiáng)勁的產(chǎn)業(yè)風(fēng)口，為經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新發(fā)展帶來新的機(jī)遇。政府、開發(fā)企業(yè)因其介入角色的不同，在特色小鎮(zhèn)的建設(shè)中形成了不同的盈利點(diǎn)和盈利模式，雙方合作共贏，才能讓特色小鎮(zhèn)煥發(fā)生機(jī)，可持續(xù)發(fā)展。