當下，文旅小鎮(zhèn)是一個非?；鸬脑掝}，不少政府將其視為新的經(jīng)濟增長點。政府坐鎮(zhèn)指導，企業(yè)積極投入，媒體賣力宣傳.....一時間，全國各地冒出非常多非常多小鎮(zhèn)，讓人想起大躍進時期“村村點火、戶戶冒煙”時的情景。

毋庸置疑，特色小鎮(zhèn)建設(shè)是一件利國利民的好事，它在推動經(jīng)濟增長、增加就業(yè)崗位、改善人居環(huán)境、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展等方面起到舉足輕重的作用。但一個令人擔憂的現(xiàn)象是，有不少地方政府或者企業(yè)，都把小鎮(zhèn)想得太簡單了。

本文結(jié)合對全國50多個小鎮(zhèn)的考察和診斷，將各大誤區(qū)整理如下，希望給予大家參考：

一、認為小鎮(zhèn)申報成功就萬事大吉

小鎮(zhèn)建設(shè)并非朝夕之功。即使一個普通房地產(chǎn)項目，從拿地到建成，最少也需要三五年;何況一個特色小鎮(zhèn)項目?基礎(chǔ)好、條件成熟少說也需要7、8年，新建的則需要十幾年甚至二十年。

申報之前，你需要做好頂層設(shè)計，需要拿好地，設(shè)計好相關(guān)的開發(fā)模式、盈利模式、運營模式。申報成功后，你能得到一筆政府扶持的資金，但后續(xù)的運營、IP打造、社區(qū)管理等工作也紛至沓來，各種難關(guān)需要你去突破。特別是在這個競爭激烈、各地皆小鎮(zhèn)的時代，你稍不留意，就可能被KO。

比如，浙江的某小鎮(zhèn)，由于后期管理不善，就被連續(xù)降格，最后變成一個普通的小鄉(xiāng)村;又比如，某地的丹麥小鎮(zhèn)，建得非常漂亮，但由于產(chǎn)業(yè)無法導入、人口無法聚集，最后淪為旅游景點。

一個小鎮(zhèn)能申報成功，說明它有成功的基礎(chǔ)，就好像一個學生獲得“三好學生”的獎狀一樣，能證明他有一定的能力，但不等于他以后就一定非常優(yōu)秀，就一定是個頂天立地的漢子。

二、小鎮(zhèn)圈地無非就是搞房地產(chǎn)

有些中小房企在大城市已被大型企業(yè)擠壓得毫無生存縫隙 ，被迫轉(zhuǎn)移陣地，但是，三四線城市的存庫量又太大，市場風險無法預估，恰逢特色小鎮(zhèn)風起云涌，他們自然不會錯失這個機會?？梢哉f，他們是被迫到“特色小鎮(zhèn)”這條道上的。但是，因為他們并不清楚特色小鎮(zhèn)是什么東西，就只能繼續(xù)沿用過去房地產(chǎn)積累的知識、經(jīng)驗、理念去做小鎮(zhèn)。

我們經(jīng)常發(fā)現(xiàn)，有些項目本來是房地產(chǎn)開發(fā)，特色小鎮(zhèn)政策出來后，都紛紛“改名換姓”，晉升為科技小鎮(zhèn)、文創(chuàng)小鎮(zhèn)、基金小鎮(zhèn)。但你到里面去看看，除了房子還是房子。

不可否認，以特色小鎮(zhèn)的名義拿地，地價確實很便宜，但是你做的房子沒有市場需求，再便宜的房子也會乏人問津。何況國家現(xiàn)在嚴厲打擊這種掛羊頭賣狗肉的行為。沒有房地產(chǎn)，怎么留得住人?如何理解中央關(guān)于特色小鎮(zhèn)“宜居、宜業(yè)、宜游”的精神。“居”是什么?產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)以及人如何實現(xiàn)良性互動?光講產(chǎn)業(yè)，那和過去的工業(yè)園、產(chǎn)業(yè)園、開發(fā)新區(qū)有什么區(qū)別?現(xiàn)在有幾個工業(yè)園還活著的?

所以，文旅小鎮(zhèn)不必忌諱房地產(chǎn)，只是房地產(chǎn)開發(fā)的模式、盈利模式和過去單純的地產(chǎn)開發(fā)有很大的區(qū)別!而房地產(chǎn)可以解決“生活”這一問題。

三、重視規(guī)劃忽視策劃

沒有策劃，哪來的規(guī)劃?沒有前期策劃，你怎么知道當?shù)氐哪男┵Y源可以加以利用?你怎么知道市場的消費特征?你怎么知道同類競爭產(chǎn)品做得如何，又有什么短板?沒有策劃，你如何定位小鎮(zhèn)，設(shè)計好相關(guān)的運營模式、開發(fā)模式、盈利模式?

俗話說，知己知彼，百戰(zhàn)百勝。你連自己、連對手都不知道，怎么在市場沖出重圍?我不敢否認，國內(nèi)很多規(guī)劃院的畫圖水平非常高，看了圖紙讓人熱血沸騰，但能落地的又有幾個?規(guī)劃圖紙改了又改，項目推倒重來的成本有多高?你算過沒有。

策劃絕對不是一塊抹布，也不是可有可無的雞肋。先策劃后規(guī)劃，做好小鎮(zhèn)的定位和頂層設(shè)計才能確保小鎮(zhèn)的開發(fā)的有序和不跑偏。

四、上行下效，簡單地畫框框

很明顯的現(xiàn)象是，很多地方政府幾乎照搬中央關(guān)于特色小鎮(zhèn)的參考意見，急急忙忙地定時間、定數(shù)量、定范圍、定人數(shù)、定投資規(guī)模。

在時間方面，一般規(guī)定為“3年”;小鎮(zhèn)范圍則定為“3平方公里”，人數(shù)則要求一個小鎮(zhèn)容納“3萬人”，投資規(guī)模則要達到“3年30億”?？偨Y(jié)來說就是“4個3”。

這個框框首先由國家某部委圈定，然后從省到市，從市到縣，從縣到鎮(zhèn)，一級一級地下派任務(wù)。一旦沒有完成任務(wù)，就要問責。于是乎，有條件的地方報幾個，沒有條件的，創(chuàng)造條件也要報幾個。我甚至發(fā)現(xiàn)，一個非常貧窮落后的縣城居然報了十幾個，很多都是“生拉硬扯”的。

好像照著中央的規(guī)定畫圈圈，特色小鎮(zhèn)就一定能建成。但他們不明白，每個地方的經(jīng)濟發(fā)展水平、自然稟賦、交通條件都不盡相同，為什么要“一刀切”出一個個小鎮(zhèn)呢?如果再繼續(xù)下去，相信5年之內(nèi)肯定有一批小鎮(zhèn)爛尾。還記得當年產(chǎn)業(yè)園遍地開花的情景嗎?如今不少產(chǎn)業(yè)園已成為鬼城，黑燈瞎火、野狗亂串、野草瘋長。小鎮(zhèn)不能再重蹈覆轍了!

五、以為背靠旅游風景區(qū)就能成功

在很多人看來，只要在風景區(qū)建幾個酒店，搞一些房地產(chǎn)開發(fā)就成為小鎮(zhèn)了!

至于盈利模式，他們想得更簡單：“賣房子、收門票、餐飲消費”，陳向宏的三大招。但其實并非這么簡單。國家對小鎮(zhèn)的要求是“宜居宜業(yè)宜游”。旅游風景區(qū)最多就是宜游，還會宜居宜業(yè)嗎?

何況旅游風景區(qū)與小鎮(zhèn)是兩個概念，它們至少在4個方面存在不同：

一是體驗不同。景區(qū)只是表層地玩、看、吃，追求的是感官的享受和刺激，時間短、過程短，而文旅小鎮(zhèn)一般以自我融入后的內(nèi)心體驗為主，是一種身心的愉悅，沒有尖叫、沒有瘋狂、沒有一閃而過的快感。有的只是慢慢的體味和感受。

二是盈利模式不同。景區(qū)是以收取門票為手段，而小鎮(zhèn)除了地產(chǎn)開發(fā)外，二次消費(包括吃、住、玩、購、行等)、產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、產(chǎn)品的銷售才是最大的贏利點。

三是開發(fā)模式不同。景區(qū)相對簡單，只有肯投入，設(shè)施都有現(xiàn)成的出售，安裝即可。而小鎮(zhèn)卻更為復雜，要經(jīng)過一系列非常專業(yè)的策劃、規(guī)劃和開發(fā)，因為地域、文化、消費觀念不同，沒有可以復制的模式。

四是氛圍不同。景區(qū)游樂園人越多越好，所以熱鬧和喧囂不可避免。而小鎮(zhèn)營造的卻是一種氛圍，需要人慢慢的安靜的體會。而一旦人滿為患，小鎮(zhèn)的生命也就開始走向枯萎。

正因為它們之間存在巨大的差異，我們就更不能簡單地處理。確實，依托景區(qū)的特色小鎮(zhèn)有先天的優(yōu)勢：一是無需擔心人氣，二是無需花大力氣打造自然景觀。但要聯(lián)動景區(qū)一起開發(fā)變成小鎮(zhèn)，還要清楚理解景區(qū)與小鎮(zhèn)的關(guān)系，這個還要從長計議。不是任何背靠旅游風景區(qū)的小鎮(zhèn)都能成功。不是往風景區(qū)亂塞東西就可以做成小鎮(zhèn)。