一、概念及內(nèi)涵

郊野度假屋作為一種新興的旅游度假形式正逐漸的發(fā)展起來(lái)，其前景十分廣闊。郊野度假區(qū)，是指位于城市邊緣和近、中、遠(yuǎn)郊，以自然生態(tài)系統(tǒng)為主體的旅游區(qū)域，未經(jīng)工業(yè)化生產(chǎn)開(kāi)發(fā)的原始狀態(tài)的自然景觀，或荒山野嶺，或水泊蘆蕩，或深山密林，或田園風(fēng)光。郊野度假屋便是該區(qū)域的建筑主體，主要特點(diǎn)是自然、古樸、野趣，其表現(xiàn)形式有樹(shù)屋、木屋、竹屋等。

二、郊野度假屋的興起

（一）郊野度假屋的產(chǎn)生背景

1、旅游需求和消費(fèi)觀念的變化

近年來(lái)，隨著我國(guó)人民生活水平的提高、旅游消費(fèi)的不斷增長(zhǎng)及旅游觀念的日漸成熟，人們不再滿足于單純的走馬觀花的觀光旅游形式，而渴望在旅游過(guò)程中獲得休閑和身心的徹底放松，休閑度假這一更高層次的旅游需求產(chǎn)生了。以城市居民為典型代表，他們希望到風(fēng)景秀麗的地方小住、離開(kāi)城市到大自然中獲得休閑，于是郊野度假屋應(yīng)運(yùn)而生。

2、城市環(huán)境的惡化和都市生活的壓抑

城市熱島效應(yīng)、城市水泥沙漠現(xiàn)象、嚴(yán)重的環(huán)境污染、快節(jié)奏的生活、激烈的競(jìng)爭(zhēng)、淡薄的人際關(guān)系等等都使城市居民感到身心疲憊，而產(chǎn)生了所謂的“都市文明病”。盡管城市有種種便利及優(yōu)越條件，但實(shí)際上城市已非人類生存的最佳空間。如此而來(lái)，郊野清新的空氣、優(yōu)良的環(huán)境和悠閑的生活方式對(duì)都市居民具有極大的吸引力，成為人們調(diào)劑生活、消除疲勞、恢復(fù)健康的理想選擇。郊野度假屋便成為市民們旅游行為的載體，為人們提供食、住、娛樂(lè)等服務(wù)。

3、可自由支配收入的提高和節(jié)假日的增加

人民生活水平的大幅度提高，使得居民尤其是城市居民的可自由支配收入增加。休假制度的重新調(diào)整。增加了清明、端午和中秋小長(zhǎng)假，為休閑度假旅游的發(fā)展提供了現(xiàn)實(shí)條件。

（二）開(kāi)發(fā)原則

郊野休閑度假旅游因其距離近、路途耗時(shí)少、滯留時(shí)間長(zhǎng)、可重復(fù)消費(fèi)等特點(diǎn)，倍受我國(guó)居民的青睞，郊野度假屋從而成為我國(guó)旅游市場(chǎng)上的新亮點(diǎn)，發(fā)展速度快，發(fā)展勢(shì)頭好。郊野度假屋的客源主要定位在城市中心居民，基于以上特點(diǎn)，郊野度假屋的開(kāi)發(fā)要把握以下原則：

1、保持郊野自然特色

首先，在選址上，建設(shè)郊野度假屋的區(qū)域要有良好的自然景觀和優(yōu)越的環(huán)境條件，能讓客人呼吸到新鮮空氣，享受寧?kù)o的環(huán)境，其次，整個(gè)區(qū)域的建設(shè)要盡量保持原有的自然風(fēng)貌，郊野度假屋的建設(shè)在體量上不宜大，數(shù)量上不宜多，要與整體環(huán)境融洽、協(xié)調(diào)。

2、多層次原則

現(xiàn)代城市居民收入相差很大，游客的旅游行為和消費(fèi)行為都分高中低檔三個(gè)層次。為滿足不同層次旅游度假要求，郊野度假屋的設(shè)施檔次可拉開(kāi)，高檔場(chǎng)所的建造一定要以詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研為依據(jù)，不能濫建。

3、參與性原則

城市居民前往郊野休閑度假的主要目的是調(diào)劑生活、消除疲勞、恢復(fù)健康，郊野度假屋的建設(shè)在最基本的住宿和餐飲外，開(kāi)發(fā)的其他配套娛樂(lè)類項(xiàng)目要遵循參與性的原則，并且這些項(xiàng)目要與當(dāng)?shù)鼐用竦男蓍e行為相適應(yīng)。

（三）郊野度假屋發(fā)展的有利條件

1、 旅游資源豐富

野旅游資源種類多樣，存在著各種旅游吸引物，首先，郊野空間寬闊，空氣清新，有江河湖泊、綠草森林、鮮花爛漫等市區(qū)缺乏而市民向往的自然環(huán)境；其次，郊野的田園風(fēng)光、農(nóng)家生活也是讓城市居民舒心馳神的景物。最后，郊野同樣也是眾多風(fēng)景勝地、廟宇古剎、名人陵墓等景觀的集聚地。此外，一年四季郊野景色各具特點(diǎn)，春天可踏青、夏天可避暑、汽秋天可采摘、冬天可滑雪，不同時(shí)令有著不同的旅游內(nèi)容，對(duì)旅游者具有持續(xù)的吸引力。因此，依托郊野發(fā)展的旅游度假屋，有著得天獨(dú)厚的資源條件。

2、交通、通訊條件便捷

過(guò)去郊野交通和通訊條件的不便限制了其發(fā)展，如今隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，郊野交通條件也得到了極大的提高，城郊間具有良好的可通達(dá)性。隨著移動(dòng)電話的普及，移動(dòng)信號(hào)覆蓋面越來(lái)越廣，旅游者即使在郊野也可以保持全方位的通訊暢通，不必?fù)?dān)心因旅游休閑度假而耽誤業(yè)務(wù)聯(lián)系。

3、客源市場(chǎng)充足、穩(wěn)定

郊野度假屋的擁有較充足的客源，主要是短途的城市市民。城市人口的文化層次高、可自由支配收入相對(duì)較多，城市嚴(yán)重的環(huán)境污染和快節(jié)奏的生活激發(fā)了市民的休閑度假需求，這種需求比較穩(wěn)定。新假日制度調(diào)整帶來(lái)的五個(gè)小長(zhǎng)假，也給郊野度假屋帶來(lái)了充足的客源。

4、城郊距離適當(dāng)

郊野的位置既能使市區(qū)居民擺脫城市背景而有一定的回歸自然之感，離家距離不遠(yuǎn)也能使人有很強(qiáng)的安全感，同時(shí)郊野也是市區(qū)居民有限可支配時(shí)間、資金與時(shí)常的休閑出游欲望實(shí)現(xiàn)的最佳切合點(diǎn)。

5、開(kāi)發(fā)成本低

郊野沒(méi)有城市中心區(qū)高昂的地租，開(kāi)發(fā)旅游房地產(chǎn)的成本較低。除建設(shè)成本外，郊野度假屋管理的人力資源成本也相對(duì)低廉。此外，郊野旅游的開(kāi)發(fā)，特別是與農(nóng)業(yè)觀光和鄉(xiāng)村景觀相結(jié)合的旅游開(kāi)發(fā)模式，有利于獲得國(guó)家政策支持。

三、郊野度假屋的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)模式

（一）開(kāi)發(fā)模式

目前, 我國(guó)郊野度假屋的開(kāi)發(fā)主要有三種模式：

1、旅游企業(yè)開(kāi)發(fā)， 即由旅游企業(yè)擔(dān)任投資開(kāi)發(fā)主體投資開(kāi)發(fā)的郊野度假屋。

2、個(gè)人開(kāi)發(fā)，即個(gè)人自主投資開(kāi)發(fā)。

3、農(nóng)民開(kāi)發(fā)，以當(dāng)?shù)剞r(nóng)民為投資主體的郊野度假屋開(kāi)發(fā)模式。

（二）商業(yè)發(fā)展模式

1、市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)型

市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)型郊野度假屋是指建立在大城市附近（2—3個(gè)小時(shí)車程），為滿足該城市居民的休閑度假需求而出現(xiàn)的郊野度假屋。此種類型郊野度假屋的建設(shè)依托于一定的客源市場(chǎng)，對(duì)交通通訊等基礎(chǔ)設(shè)施也有要求。

2、景區(qū)拉動(dòng)型

郊野度假屋為服務(wù)于人們的休閑度假需求而產(chǎn)生。而受傳統(tǒng)觀念的影響，游客休閑度假大多選擇風(fēng)景優(yōu)美的郊野度假區(qū)為目的地，所以，郊野度假屋依附于景區(qū)而產(chǎn)生。

3、休閑、娛樂(lè)設(shè)施帶動(dòng)型

比較典型的如紫藤花開(kāi)湖邊小屋，最初產(chǎn)生是為了滿足個(gè)人的休閑娛樂(lè)等需求，后來(lái)逐步發(fā)展壯大為郊野度假屋群。

（三）盈利模式

1、基本盈利模式

郊野度假屋最基本的盈利模式為：鄉(xiāng)野住宿+原鄉(xiāng)餐飲。隨著旅游需求和消費(fèi)方式的不斷變化，衍生出的目前大多數(shù)郊野度假屋的新盈利模式為：住宿+餐飲+娛樂(lè)+購(gòu)物

2、引資盈利方式

根據(jù)郊野度假屋的引資方式則可以分為以下三種：

（1）農(nóng)民或個(gè)人自辦，獲得營(yíng)業(yè)收入；

 （2）集資參股旅游企業(yè)，聘人管理，獲得紅利；

 （3）通過(guò)為外來(lái)旅游投資企業(yè)提供人力、物力等，獲得工資收入與商業(yè)利潤(rùn)。

四、郊野度假屋的發(fā)展展望

（一）郊野度假屋到旅游景觀地產(chǎn)

單一的郊野度假屋旅游休閑度假產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力弱，生命周期較短，往往不能適應(yīng)殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，不能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，所以，郊野度假屋的后續(xù)發(fā)展模式應(yīng)為：郊野度假屋→景觀房產(chǎn)（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與旅游度假相結(jié)合，集居住、休閑、娛樂(lè)于一體旅游休閑度假社區(qū)）郊野因可作旅游開(kāi)發(fā)的景觀多，可發(fā)揮的空間相對(duì)較大。在已有的郊野度假屋基礎(chǔ)上，旅游開(kāi)發(fā)應(yīng)根據(jù)具體的基礎(chǔ)環(huán)境，建設(shè)戶外活動(dòng)區(qū)和休閑度假區(qū)。戶外活動(dòng)區(qū)主要開(kāi)展戶外諸如游泳、垂釣、攀登、球類運(yùn)動(dòng)、燒烤等活動(dòng)，休閑度假區(qū)則建成集觀光、健身、娛樂(lè)、會(huì)議為一體的度假區(qū)。從而形成由郊野度假屋衍生的、集居住、休閑娛樂(lè)、健身康體、會(huì)議度假等多功能于一體的綜合性度假地。

（二）應(yīng)需注意的問(wèn)題

1、市場(chǎng)定位

主要是客源市場(chǎng)和消費(fèi)檔次。郊野度假屋的客源主要是所依托城市的居民，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上要與本地居民的休閑方式和消費(fèi)習(xí)慣相適應(yīng)。鑒于我國(guó)國(guó)情，郊野度假屋的開(kāi)發(fā)應(yīng)以中低檔為主，適度開(kāi)發(fā)高檔。

2. 家庭項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)

郊野度假屋相關(guān)配套娛樂(lè)設(shè)施的設(shè)置要全方位的滿足客人的需求。需要特別指出的是，目前我國(guó)休閑度假以家庭化出游模式為主，對(duì)于郊野度假屋來(lái)說(shuō)也是如此，因而在項(xiàng)目設(shè)置上要注重兒童項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，充分考慮兒童的消費(fèi)需求，留住了孩子，就等于留住了整個(gè)家庭。

五、案例

（一）北京懷柔“山吧”

1、定位

山吧度假村——一個(gè)使您忘掉一切而讓您擁有遐想的地方，溪流、瀑布從窗前流過(guò)，陽(yáng)光灑在身上，甘甜的泉水沖出一杯香濃的茗茶或美味的咖啡，身邊回響著鄉(xiāng)村音樂(lè)。

2、項(xiàng)目設(shè)置

（1）住宿

山中木屋、庭院別墅、庭院別墅、山水套屋、東坡套間、山坡木屋、6人間山坡木屋、山坡別墅、山坡別墅、山坡別墅等等。

（2）餐飲

可品嘗到鮮食美味的虹鱒魚，各種特色農(nóng)家飯，貼餅子、菜團(tuán)子、棒渣粥，就餐可在河邊，可在室內(nèi)，亦可以山上清涼幽靜的餐位就餐，邊吃邊欣賞山間美麗的風(fēng)景。

（3）娛樂(lè)項(xiàng)目

水岸山吧度假村游玩項(xiàng)目包括乒乓球、臺(tái)球、棋牌、秋千、吊床。附近可登山，箭扣長(zhǎng)城距水岸山吧度假村18公里。

（二）安徽寧國(guó)市恩龍世界木屋村

1、名稱詮釋：世界木屋村

世界木屋村：全國(guó)、東南亞、全世界最大的一個(gè)木屋群；包容了許多不同國(guó)家、地區(qū)、民族特色、風(fēng)情的木屋群；規(guī)模最大，數(shù)量最多；率先提出概念，率先打造模式。

2、功能定位

吃：結(jié)合徽菜系列，增加多國(guó)小吃與地方特色小吃。如：木菜文化：柳絮、槐花、榆葉、香椿、紅果……  設(shè)立州際特色美食專區(qū)，增加滯留時(shí)間。

住、游：結(jié)合普住、閑住，更多地推出伴侶游、全家游、同事游、紀(jì)念游、名人游、結(jié)盟游、健康游、采摘游……以住代游，以游促住，延長(zhǎng)居住時(shí)間。

娛：園中園收費(fèi)，通過(guò)增加一些娛樂(lè)設(shè)施實(shí)現(xiàn)消費(fèi)群的篩選。如與世界木屋配套的各種娛樂(lè)活動(dòng)：射擊場(chǎng)、多國(guó)風(fēng)情園、英語(yǔ)角、食坊、娛樂(lè)廳、空中跳傘、高空走鋼索、水底潛游。

行、購(gòu)：借旅游之機(jī)，寧國(guó)包括附近各地地方特色旅游品也是熱銷之機(jī)，必要時(shí)打造一個(gè)具國(guó)際文化水平，吸引各類人群購(gòu)物消費(fèi)的國(guó)際MALL區(qū)。

3、主要內(nèi)容

世界木屋村總體分為五谷、五區(qū)。共計(jì)開(kāi)發(fā)數(shù)量，以1000 座以上為宜。開(kāi)發(fā)主線分為：前期、中期、后期三個(gè)階段。重點(diǎn)在于：前期，以商住為主，開(kāi)發(fā)商住硬環(huán)境；中期，以旅游超市收入為主，開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)軟環(huán)境；后期，以商住旅游、飲食、購(gòu)物綜合收入為主。開(kāi)發(fā)綜合功能生態(tài)環(huán)境。

（三）北京密云瀚洋山吧

1、簡(jiǎn)介

北京密云瀚洋山吧旅游度假村占地600畝，坐落在密云水庫(kù)東側(cè)。京承高速密云城東出口，沿101國(guó)道11公里處，是通往司馬臺(tái)、金山嶺長(zhǎng)城、古北口、白龍?zhí)丁㈧F靈山景區(qū)的必經(jīng)之路。整個(gè)山吧被大片森林草地所環(huán)繞，環(huán)境幽靜、空氣清新，有“綠色自然氧吧”之美稱。春天繁花似錦，夏季涼爽幽靜，秋天果實(shí)累累。山吧內(nèi)有山林別墅式的木樓十七棟，聯(lián)排農(nóng)家院客房，是會(huì)議度假的好場(chǎng)所。1200平米全木質(zhì)結(jié)構(gòu)的大型酒樓，可同時(shí)容納300人就餐。山吧自產(chǎn)的綠色食品供人采摘。可爬山、垂釣、采摘、篝火……

2、項(xiàng)目設(shè)置

吃農(nóng)家飯：水庫(kù)魚、蝦、野味、柴雞、燒烤、農(nóng)家小吃

住小木屋：山林獨(dú)棟木屋、 聯(lián)排木屋

休閑娛樂(lè)：爬山、釣魚、釣蝦、采摘、拓展、臺(tái)球、乒乓