隨著資本進(jìn)入文化旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大和旅游投資市場(chǎng)的持續(xù)效益，如何進(jìn)行旅游投資已成為國(guó)內(nèi)外廣泛討論的話題。山合水易總結(jié)了旅游投資趨勢(shì)，并深入分析了如何對(duì)旅游項(xiàng)目進(jìn)行投資。

一、為什么要投旅游項(xiàng)目

旅游項(xiàng)目的投資與其他投資一樣。從邏輯上講，它們分為四個(gè)步驟：融投管退，一是投資資金的來(lái)源，二是投資什么，第三個(gè)是如何管理，第四個(gè)是如何銷售。

具體到為什么要投，主要是四個(gè)方面：

首先，從趨勢(shì)的角度來(lái)看。這一趨勢(shì)決定了是否投資。如果趨勢(shì)向上，市場(chǎng)空間大，容錯(cuò)度大，則項(xiàng)目可以投資。例如，近年來(lái)，民宿熱，人人都在談?wù)撉閼?，一方面往里面沖，說(shuō)明了兩件事，這個(gè)市場(chǎng)的容錯(cuò)率很高，供不應(yīng)求是大趨勢(shì)，但另一方面不好做，要談一點(diǎn)情懷，要熬。然而，從發(fā)展趨勢(shì)的角度來(lái)看，必須對(duì)旅游業(yè)進(jìn)行投資。

第二，投資可以大大提高效率的行業(yè)。目前，旅游業(yè)相對(duì)分散，上市公司有限。國(guó)內(nèi)公司資源有限，表明該市場(chǎng)仍有相當(dāng)大的增長(zhǎng)空間。未來(lái)，運(yùn)營(yíng)效率高的公司將擁有巨大的并購(gòu)空間。擊敗運(yùn)營(yíng)效率低的公司。這就產(chǎn)生了巨大的投資機(jī)會(huì)。

我們必須再次真正滿足客戶需求。商業(yè)社會(huì)發(fā)展的本質(zhì)是讓顧客滿意，刺激消費(fèi)，促進(jìn)產(chǎn)品迭代，然后賺更多錢。因此，投資于讓顧客滿意的行業(yè)至關(guān)重要，旅游業(yè)是一個(gè)能夠滿足人們的基本需求，讓人們快樂(lè)的行業(yè)。

最后在大趨勢(shì)下，要選擇次優(yōu)解。選擇一個(gè)比大多數(shù)項(xiàng)目更好的項(xiàng)目，在一個(gè)向上的趨勢(shì)中，投資一些比大多數(shù)事情更好的東西，就可以賣出更好的價(jià)格。

二、看準(zhǔn)旅游業(yè)發(fā)展趨勢(shì)
 

在政策上，旅游業(yè)投資增長(zhǎng)數(shù)據(jù)尤為重要。近五年來(lái)，旅游業(yè)投資增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)固定資產(chǎn)投資增速。但事實(shí)上，許多固定資產(chǎn)投資都是用于旅游配套資源。在如今這樣一個(gè)高速增長(zhǎng)的形勢(shì)下，旅游業(yè)的供給正在迅速增長(zhǎng)。需求的缺乏僅僅表明了工業(yè)正處于一個(gè)大風(fēng)口的時(shí)期。

投資參與主體方面，一是民營(yíng)機(jī)構(gòu)增加，投資區(qū)域從發(fā)達(dá)地區(qū)向不發(fā)達(dá)地區(qū)轉(zhuǎn)移，當(dāng)前做策劃比純粹做旅游所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益更高;二是一線區(qū)域市場(chǎng)飽和，開(kāi)始大規(guī)模向二線城市推動(dòng)，市場(chǎng)容量呈幾何級(jí)數(shù)增長(zhǎng);三是看投資去向，當(dāng)前旅游總體投資中景區(qū)投資比例最高，而60%景區(qū)投資主要是基礎(chǔ)設(shè)施，酒店或者其他東西占比最低，還是處于一個(gè)補(bǔ)庫(kù)存、填補(bǔ)量的缺口的階段，總的行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)較好。
 

三、如何投資旅游項(xiàng)目

1、 首先要說(shuō)明白旅游地產(chǎn)

旅游與房地產(chǎn)應(yīng)辯證看待，旅游不能與房地產(chǎn)分離。

房地產(chǎn)是一個(gè)筐，它應(yīng)該以筐里的東西為基礎(chǔ)，把旅游和房地產(chǎn)結(jié)合起來(lái)。投資旅游項(xiàng)目時(shí)，首先要面對(duì)融資困難的問(wèn)題。除央企外，大型房地產(chǎn)企業(yè)，一般企業(yè)沒(méi)有足夠的資產(chǎn)，沒(méi)有融資能力。只有經(jīng)營(yíng)權(quán)是不能融資的，所以我們需要先投資才能有進(jìn)一步的融資能力。因此，旅游業(yè)需要考慮房地產(chǎn)的組合，一個(gè)作為融資工具，一個(gè)作為退出工具。

2、 如何投資一個(gè)旅游項(xiàng)目

目前，傳統(tǒng)旅游企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)已逐步從房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向旅游業(yè)，將旅游業(yè)帶入主業(yè)，受益匪淺。然而，旅游業(yè)面臨兩個(gè)問(wèn)題，一是基礎(chǔ)設(shè)施投資回報(bào)緩慢，二是投資增長(zhǎng)迅速，但市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)能力不足。

首先，投資必須首先考慮融資，并投資于有融資能力的項(xiàng)目。一是運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流的快速形成，二是融資主體的強(qiáng)勢(shì)故事。

第二，需要明確投資標(biāo)的物。在這方面，首先要明確門票的作用，門票是一種穩(wěn)定的現(xiàn)金流，也是基礎(chǔ)設(shè)施融資(質(zhì)押)最重要的抵押品。因此，這也是門票經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期持續(xù)的原因。此外，必須對(duì)標(biāo)的物明確界定投資，沒(méi)有足夠邊界和控制的財(cái)產(chǎn)(資產(chǎn))不能投資，因?yàn)闆](méi)有足夠的法律保護(hù)。

第三，需要精進(jìn)的管理團(tuán)隊(duì)。目前，大多數(shù)景區(qū)管理，由于行業(yè)發(fā)展要求不同，管理資產(chǎn)類型不同，管理要求不同，管理資產(chǎn)需求不同，管理能力還存在很大的提高空間。由于沒(méi)有成熟的管理模式，其他投資者進(jìn)入時(shí)很難判斷其價(jià)值，也很難有穩(wěn)定的預(yù)期。

第四，要穩(wěn)定資金流動(dòng)和領(lǐng)導(dǎo)層退出。由于景區(qū)投資大，管理復(fù)雜，項(xiàng)目?jī)r(jià)值難以評(píng)估，一旦項(xiàng)目分散，需要有較強(qiáng)的管理背景，管理能力很強(qiáng)，如果沒(méi)有特別了解項(xiàng)目和特別信任的買主，很難賣出。

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