隨著人口老齡化加劇，中國(guó)的養(yǎng)老市場(chǎng)越來越大，2017年10月18日，”健康中國(guó)戰(zhàn)略“填上日程。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開始蓬勃發(fā)展，成為備受關(guān)注的新興產(chǎn)業(yè)。在2018年北京秋季房產(chǎn)會(huì)上，共有300多個(gè)來自全國(guó)各地的旅居康養(yǎng)項(xiàng)目參展。

在此契機(jī)之下，我國(guó)康養(yǎng)、文旅、養(yǎng)老體育產(chǎn)業(yè)也迎來了前所未有的黃金發(fā)展期，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛搶灘。很多房地產(chǎn)企業(yè)踏上了轉(zhuǎn)型之路，比如養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游度假地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)、長(zhǎng)租公寓等。根據(jù)有關(guān)方面的不完全統(tǒng)計(jì)，已經(jīng)有80多家地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和大量的外資企業(yè)布局中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)依然保持著“大躍進(jìn)式”的快速發(fā)展勢(shì)頭。但是在很多時(shí)候，結(jié)果往往并不盡人意。這是為什么呢?

山合水易根據(jù)以往項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，以及對(duì)市場(chǎng)的分析預(yù)測(cè)，總結(jié)了我國(guó)康養(yǎng)地產(chǎn)的一些問題：
 

1、缺產(chǎn)業(yè)鏈

一些康養(yǎng)項(xiàng)目，動(dòng)輒投資數(shù)十億、占地規(guī)模幾百上千畝，規(guī)模大，設(shè)施齊全，業(yè)態(tài)多，但沒有產(chǎn)業(yè)支撐，始終沒有形成產(chǎn)業(yè)鏈，單獨(dú)依靠養(yǎng)生度假娛樂，嚴(yán)重背離“產(chǎn)業(yè)支撐”之根本，經(jīng)營(yíng)不久就難以為繼。沒有產(chǎn)業(yè)支撐，就沒有長(zhǎng)久的生命力。

嚴(yán)格來講，康養(yǎng)項(xiàng)目里的娛樂、餐飲、住宿、購(gòu)物、度假、商業(yè)服務(wù)等，都是附加值，都是錦上添花，不是主體，更不是康養(yǎng)的支撐。

2、缺“朋友”

康養(yǎng)項(xiàng)目一般位于大城市范圍之外，千萬(wàn)不要想著方圓多少公里內(nèi)，就你一家康養(yǎng)項(xiàng)目，獨(dú)門生意就好做。

事實(shí)上，一個(gè)獨(dú)立的康養(yǎng)項(xiàng)目，如果周邊沒有其它吸引人的資源作為依托，不僅不會(huì)壟斷生意，甚至基本沒人愿意來。

3、缺差異化

目前許多康養(yǎng)項(xiàng)目壓根沒有規(guī)劃，緊跟流行，全靠抄襲，最后搞得不倫不類。

一方面，閉門造車，完全憑自己主觀判斷搞開發(fā)建設(shè)，沒有主題，沒有創(chuàng)意，沒有吸引力，完全喪失競(jìng)爭(zhēng)力。更有甚者，完全拷貝附近一個(gè)盈利好的項(xiàng)目。另一方面，一些規(guī)劃師，只是把其他康養(yǎng)項(xiàng)目拆零散，再組裝成一個(gè)新的方案來濫竽充數(shù)。

4、缺營(yíng)銷

新媒體時(shí)代，新的營(yíng)銷手段層出不窮，可是當(dāng)你告訴項(xiàng)目負(fù)責(zé)人用社交網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)營(yíng)造氛圍、推介項(xiàng)目、互動(dòng)交流培養(yǎng)感情、實(shí)時(shí)制造話題引起關(guān)注時(shí)，康養(yǎng)項(xiàng)目反而無(wú)法接受。這樣的后果導(dǎo)致客群?jiǎn)我?，沒法吸收新的流量，也沒法在大范圍打出品牌。

5、缺運(yùn)營(yíng)

當(dāng)前的康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目、養(yǎng)老養(yǎng)生綜合體、康養(yǎng)小鎮(zhèn)的項(xiàng)目，不缺規(guī)劃師、設(shè)計(jì)師，不缺施工方、材料供應(yīng)方，缺的恰恰就是運(yùn)營(yíng)高手。

運(yùn)營(yíng)要做的就是團(tuán)隊(duì)建設(shè)、日常運(yùn)營(yíng)、品牌塑造、持續(xù)銷售、服務(wù)升級(jí)、危機(jī)公關(guān)。一個(gè)康養(yǎng)項(xiàng)目從開業(yè)，運(yùn)營(yíng)，健康發(fā)展，最后實(shí)現(xiàn)盈利，全靠運(yùn)營(yíng)高手帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)的能力。

6、缺知識(shí)更新

這個(gè)時(shí)代最大的特點(diǎn)就是變化快，新科技、新手段、新形式日新月異?？叼B(yǎng)項(xiàng)目也面臨著前所未有的新形勢(shì)、新業(yè)態(tài)、新環(huán)境。

比如對(duì)有些投資人來說，土地運(yùn)作流轉(zhuǎn)、PPP、聯(lián)盟運(yùn)營(yíng)等概念都是以前沒有接觸過的，更別說一系列讓人眼花繚亂的新生事物了。只有將學(xué)習(xí)、考察、調(diào)研、培訓(xùn)等常態(tài)化，方能實(shí)現(xiàn)康養(yǎng)項(xiàng)目的健康發(fā)展。

7、缺康養(yǎng)理解

房地產(chǎn)的高端基本上是看“地段價(jià)值+硬件價(jià)值+外部配套價(jià)值”。

康養(yǎng)項(xiàng)目的高端實(shí)際上看三個(gè)方面，第一個(gè)是人護(hù)比，第二個(gè)是配套比，第三個(gè)是人性關(guān)懷。

康養(yǎng)項(xiàng)目的高端并不是拼硬件的高檔，而是拼軟件的細(xì)節(jié)。如果不理解養(yǎng)老“高端”的真正內(nèi)涵，僅僅是把重點(diǎn)放在硬件的打造上，就是誤入歧途。

8、缺成本控制

這里的成本分為兩個(gè)方面，一是康養(yǎng)項(xiàng)目對(duì)人力資源的要求高，在普遍物價(jià)上漲的大情勢(shì)下，用工成本高，而且康養(yǎng)大多在城郊，相對(duì)于遠(yuǎn)郊的農(nóng)村用工，成本偏高。

第二就是土地成本，動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)一畝。如此高額的成本，必然帶來巨大的經(jīng)營(yíng)壓力。
 

康養(yǎng)地產(chǎn)的前景

1、隨著我國(guó)老齡化速度的加快，老年人口的爆炸式增長(zhǎng)。獨(dú)生子女家庭越來越多，城市空巢率越來越高，面對(duì)市場(chǎng)的剛性需求呈井噴式的發(fā)展，大健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也越來越值得各界的資本投資。

2、對(duì)于政府來講，目前我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)不斷“低迷”，各級(jí)地方政府不再歡迎單純的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)而支持和吸引那些帶產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目。政府尤其歡迎產(chǎn)城結(jié)合、產(chǎn)人結(jié)合和產(chǎn)融結(jié)合的大健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)綜合體。這類項(xiàng)目能夠?yàn)榈胤秸畮矶愂?、帶來就業(yè)、帶來民生等社會(huì)效益。因此，康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)綜合體越來越受到各級(jí)地方政府的歡迎。

3、從行業(yè)的方向來看、從產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前景來看、從國(guó)家政策的支持力度來看，康養(yǎng)項(xiàng)目肯定會(huì)越來越好，這在未來是一個(gè)非常好的產(chǎn)業(yè)，前景非常廣闊。