龐大的老年人口規(guī)模以及驚人的老年人口增速，為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了空間，同時(shí)也為企業(yè)帶來了新的盈利點(diǎn)。在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中，養(yǎng)老地產(chǎn)將成為重要組成部分之一。
 

從2010年開始，我國人口老齡化速度已進(jìn)入加速階段(法國完成老齡化進(jìn)程共花115年，美國花了75年，中國只花了35年)，到2017年，全國新增老年人口首次超過1000萬，60歲以上老年人口達(dá)2.4億，占總?cè)丝诒戎剡_(dá)17.3%;到2020年，全國60歲以上老年人口將增加到2.55億左右，占總?cè)丝诒戎靥嵘?7.8%左右;2050年60歲以上老年人口規(guī)模將達(dá)到4.8億人，所占比重為25.6%。

2017年養(yǎng)老行業(yè)市場規(guī)模為2.5萬億元，2012-2017年平均增速達(dá)26.91%，預(yù)計(jì)到2021年市場規(guī)模將達(dá)到6.5萬億元。

目前，我國的養(yǎng)老地產(chǎn)的主要形式有老年公寓、老年住宅、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等，開發(fā)主體涉及了房地產(chǎn)開發(fā)商、保險(xiǎn)公司和養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)等，產(chǎn)品類型也基本覆蓋了不同年齡階段老年人的需求。

不過，整體而言，我國養(yǎng)老地產(chǎn)尚處于起步階段，首先，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目仍集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。根據(jù)對(duì)全國近150個(gè)項(xiàng)目的調(diào)研，京津冀經(jīng)濟(jì)圈、長三角經(jīng)濟(jì)圈、珠三角經(jīng)濟(jì)圈、川渝經(jīng)濟(jì)圈形成4個(gè)重要的養(yǎng)老地產(chǎn)集群區(qū)域，其余區(qū)域少有項(xiàng)目布局。

其次，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目空置率較高。在上述4大養(yǎng)老地產(chǎn)集群地中，川渝地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目空置率最高，達(dá)到47.50%;京津冀、長三角空置率也超過40%，珠三角最低也有36.87%。而一般養(yǎng)老院入住率要達(dá)到75-85%才能盈虧平衡，較高的空置率表明國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還處于早期階段。

養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展空間巨大

根據(jù)中國人口統(tǒng)計(jì)，1962年到1970年是1949年后中國三次生育高峰中最大的一次，這意味著，從2022年到2030年中國將進(jìn)入一個(gè)老齡人口迅速增加的高峰時(shí)期。養(yǎng)老地產(chǎn)的潛在需求巨大，未來前景樂觀。

從老年人住房消費(fèi)意愿的選擇上來看，普通住宅是居家養(yǎng)老型老年住宅的主要形態(tài)，居家養(yǎng)老型老年住宅需求的滿足可以通過原有普通住宅適老化改造或在新建小區(qū)或老年住區(qū)中配建適老化設(shè)計(jì)住宅等方式解決

假設(shè)2021年末有10%的老年家庭(以中高收入為主)選擇新購置適老化設(shè)計(jì)老年住宅，則到2021年，新增適老化設(shè)計(jì)老年住宅需求規(guī)模約為1700萬套?？梢姡B(yǎng)老地產(chǎn)有著足夠的發(fā)展空間。

不過，在缺乏國家財(cái)政幫助的情況下，老年人的支付能力限制、拖延了養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展需要國家政策的支持，國家財(cái)政的投入和政策扶持是必不可少的。同時(shí)，養(yǎng)老地產(chǎn)需要房地產(chǎn)業(yè)、醫(yī)療服務(wù)業(yè)、銀行業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)共同進(jìn)行創(chuàng)造性思維，提出在現(xiàn)有形勢(shì)下可行的解決方案。
 

養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)具有針對(duì)性

由于老年人體力逐漸衰退，在走路、登高、坐立等日常生活起居與年輕人不同，因此建筑設(shè)計(jì)必須充分考慮到老年人日常生活起居的便利性。此外，老年人推出職業(yè)生涯后，生活時(shí)間結(jié)構(gòu)有了很大變化，閑暇時(shí)間拉長，因此文化體育娛樂方面的設(shè)備必不可少。同時(shí)針對(duì)老年人身體抵抗力下降進(jìn)入疾病高發(fā)期，養(yǎng)老地產(chǎn)的醫(yī)療設(shè)施也會(huì)有一定要求。