養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)分析
 

養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)尚處于起步階段

從2010年開(kāi)始，我國(guó)人口老齡化速度已進(jìn)入加速階段(法國(guó)完成老齡化進(jìn)程共花115年，美國(guó)花了75年，中國(guó)只花了35年)，到2017年，全國(guó)新增老年人口首次超過(guò)1000萬(wàn)，60歲以上老年人口達(dá)2.4億，占總?cè)丝诒戎剡_(dá)17.3%;到2020年，全國(guó)60歲以上老年人口將增加到2.55億左右，占總?cè)丝诒戎靥嵘?7.8%左右;2050年60歲以上老年人口規(guī)模將達(dá)到4.8億人，所占比重為25.6%。

老年人口規(guī)模巨大，老年人口增長(zhǎng)速度驚人，為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了空間，也為企業(yè)帶來(lái)了新的利潤(rùn)點(diǎn)。2017 年養(yǎng)老行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模為 2.5 萬(wàn)億元，2012-2017 年平均增速達(dá) 26.91%，預(yù)計(jì)到 2021 年市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到 6.5 萬(wàn)億元。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中，養(yǎng)老地產(chǎn)是重要的組成部分之一。目前，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的主要形式有老年公寓、老年住房、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等。開(kāi)發(fā)的主體包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、保險(xiǎn)公司和養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，產(chǎn)品類型也基本上涵蓋了不同年齡段老年人的需求。

1、中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)仍處于起步階段，主要體現(xiàn)在以下四個(gè)方面。

一是養(yǎng)老房地產(chǎn)項(xiàng)目仍集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。根據(jù)對(duì)全國(guó)近150個(gè)項(xiàng)目的調(diào)研，京津冀經(jīng)濟(jì)圈、長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈、珠三角經(jīng)濟(jì)圈、川渝經(jīng)濟(jì)圈形成4個(gè)重要的養(yǎng)老地產(chǎn)集群區(qū)域，其余區(qū)域少有項(xiàng)目布局。

2、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目空置率較高。

在上述 4 大養(yǎng)老地產(chǎn)集群地中，川渝地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目空置率最高，達(dá)到 47.50%;京津冀、長(zhǎng)三角空置率也超過(guò) 40%，珠三角最低也有 36.87%。而一般養(yǎng)老院入住率要達(dá)到75-85%才能盈虧平衡，較高的空置率表明國(guó)內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還處于早期階段。

3、養(yǎng)老房地產(chǎn)融資成本高，投資額較大，經(jīng)營(yíng)成本較高。

這普遍導(dǎo)致了養(yǎng)老地產(chǎn)價(jià)格較高，是城市周邊郊區(qū)非中心區(qū)的前提。數(shù)據(jù)顯示，京津冀銷售類養(yǎng)老地產(chǎn)價(jià)格最高，已超過(guò)2萬(wàn)元/平方米，長(zhǎng)三角、珠三角、川渝平均售價(jià)也在1萬(wàn)元/平方米以上。

4、盈利模式尚未成熟。

中國(guó)有許多類型的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品，盈利模式也呈現(xiàn)出豐富多彩的局面，這種情況一般都是購(gòu)買土地，建房和賣房的常規(guī)。與普通房地產(chǎn)相比，養(yǎng)老地產(chǎn)只是增加了醫(yī)療服務(wù)和其他特點(diǎn)，差異不大。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式尚處于探索階段，以養(yǎng)老地產(chǎn)為主體的服務(wù)支撐體系、金融運(yùn)作和增值服務(wù)體系等盈利模式尚未形成。

養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展前景
 

行業(yè)未來(lái)發(fā)展前景廣闊

1、未來(lái)，在生活水平提升、人口老齡化發(fā)展及房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的影響下，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)將成為將朝著社區(qū)規(guī)?；?、區(qū)位郊區(qū)化、家居智能化、建筑多樣化、功能豐富化、服務(wù)專業(yè)化六大方向發(fā)展，多種模式的融合將有效的推動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)的融合發(fā)展。

2、立足中國(guó)特色，充分借鑒美日等國(guó)與產(chǎn)業(yè)鏈細(xì)分市場(chǎng)合作的成功經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的良性合作。充分發(fā)揮各學(xué)科專業(yè)優(yōu)勢(shì)，探索新的發(fā)展、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)模式。一旦新模式形成，養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的前景將變得更加清晰。

3、從政策層面來(lái)看，國(guó)家對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策支持力度進(jìn)一步加大，出臺(tái)的政策包含明確養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向、實(shí)現(xiàn)土地有效供給、激活市場(chǎng)參與主體、加大金融支持力度、智慧養(yǎng)老等方面，養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)開(kāi)始邁向發(fā)展的快車道，前景一片大好。例如，2017 年 2 月，工信部等三部委聯(lián)合出臺(tái)《智慧健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展行動(dòng)計(jì)劃(2017-2020 年)》，行動(dòng)計(jì)劃出臺(tái)，智慧養(yǎng)老喜迎風(fēng)口;2017 年 3 月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)的《" 十三五 " 國(guó)家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老體系建設(shè)規(guī)劃》，明確養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，健全健康支持體系。