小鎮(zhèn)一般多大?

特色小鎮(zhèn)開發(fā)商和投資人大多興起于地產(chǎn)行業(yè)，一般都會(huì)認(rèn)為容積率越高越好，但事實(shí)上容積率高，建安成本(建筑安裝工程成本的簡稱，包括建材費(fèi)、人工成本、機(jī)器使用費(fèi)、水電線路安裝費(fèi)等)也會(huì)相應(yīng)的較高，對(duì)于資金使用效率來說，不見得是好事情。

那么最佳容積率是多少?山合水易認(rèn)為，在投入單位價(jià)格、房地產(chǎn)市場價(jià)值和房地產(chǎn)利用效率之間找到最佳平衡點(diǎn)，資本使用效率高、房地產(chǎn)單價(jià)高、產(chǎn)品率高是比較合理的。

一般情況下，多數(shù)特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目的位置都比較偏僻，所以容積率盡量不要做的太高，做到0.3-0.5是比較好的。但如果在城市核心區(qū)，做到0.3-0.5就比較低了。

特色小鎮(zhèn)的開發(fā)模式有很多種，每種開發(fā)模式的要求都不一樣。
 

特色小鎮(zhèn)開發(fā)模式有哪些?

1、主題游樂園模式

這種模式是很常見的，國內(nèi)外的典型代表有迪士尼，華僑城，萬達(dá)主題公園。他們以樂園為賣點(diǎn)，吸引人們旅游，然后增加土地的價(jià)值，最后售賣房產(chǎn)。這種開發(fā)模式對(duì)開發(fā)商的財(cái)務(wù)實(shí)力提出了更高的要求。目前，國內(nèi)主題公園模式也面臨著知識(shí)產(chǎn)權(quán)不足、缺乏創(chuàng)新能力等問題，如何解決考驗(yàn)每個(gè)人的智慧。

2、農(nóng)業(yè)驅(qū)動(dòng)模式

在鄉(xiāng)村旅游、休閑農(nóng)業(yè)蓬勃發(fā)展的今天，這種農(nóng)業(yè)驅(qū)動(dòng)的模式也很常見。這種模式的核心是讓游客體驗(yàn)和參與場景，體驗(yàn)農(nóng)耕時(shí)代的禮儀和生活。值得注意的是，這種模式不僅要有農(nóng)業(yè)，還要補(bǔ)充住房、教育等其他功能。

3、度假旅游驅(qū)動(dòng)模式

這種類型的城鎮(zhèn)一般是以假日旅游為基礎(chǔ)發(fā)展起來的，如觀瀾湖。它的模式是先做環(huán)境，再考慮居住。這個(gè)模型的關(guān)鍵是摸準(zhǔn)度假者的需求，并創(chuàng)建真正的度假功能。

4、產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)模式

此模式就是產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)模式。這個(gè)行業(yè)有兩種類型，一種是引進(jìn)的產(chǎn)業(yè)，比如云計(jì)算，基金等新興產(chǎn)業(yè);二是利用挖掘當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)的自然和文化資源。小鎮(zhèn)離不開產(chǎn)業(yè)，沒有產(chǎn)業(yè)的小鎮(zhèn)，注定曇花一現(xiàn)。該模型的重點(diǎn)是引進(jìn)與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和自然環(huán)境相匹配的產(chǎn)業(yè)。另外，產(chǎn)業(yè)的培育是需要耐心的。

5、養(yǎng)老旅居驅(qū)動(dòng)模式

這種模式以烏鎮(zhèn)雅園為典型代表。對(duì)于一個(gè)小鎮(zhèn)來說，養(yǎng)老必須滿足以下幾個(gè)條件：自然環(huán)境好，空氣好，交通暢通，養(yǎng)老配套完善。

6、古鎮(zhèn)改造模式

很多小鎮(zhèn)都是由古鎮(zhèn)“改造”而來的。對(duì)于這類古鎮(zhèn)，我們一要保持建筑的“原汁原味”，二要尋找小鎮(zhèn)的歷史滄桑感。

7、文旅組合模式

因?yàn)轫?xiàng)目規(guī)模大，單一的形態(tài)和業(yè)態(tài)難以支撐。因此，不少人將其合并為多個(gè)類別。這樣看似業(yè)態(tài)豐富、功能更全、風(fēng)險(xiǎn)更小，但這種模式的頂層設(shè)計(jì)沒做好、風(fēng)險(xiǎn)最大。當(dāng)然，這種模式也并非就一定不能成功，關(guān)鍵是處理好幾種類型的邏輯關(guān)系，將能夠相互依存、相互提升的類別進(jìn)行組合。例如，度假與養(yǎng)老、觀光與休閑相結(jié)合，可以大大提高小城鎮(zhèn)的生存和發(fā)展能力。

總而言之，開發(fā)主題不同，其選擇的開發(fā)模式就會(huì)不同。主題確定模式!而不同的發(fā)展模式?jīng)Q定了項(xiàng)目的盈利模式，確定項(xiàng)目的成活率。
 

特色小鎮(zhèn)盈利模式

1、門票模式。

2、綜合收益模式。主要包括有餐飲收入、住宿收入、租金收入、演藝收入以及其他消費(fèi)收入等，比如麗江古城。

3、產(chǎn)業(yè)收入模式。比如中國首個(gè)云計(jì)算產(chǎn)業(yè)生態(tài)小鎮(zhèn)——西湖云棲小鎮(zhèn)。

4、地產(chǎn)收入模式。包括度假、養(yǎng)老主題的公寓、別墅，以及旅游商業(yè)等。

5、資本運(yùn)作模式。此種模式是最大化的降低前期投資壓力、快速推進(jìn)項(xiàng)目的方式，首先需要做好戰(zhàn)略規(guī)劃與運(yùn)營前置，在此基礎(chǔ)上引進(jìn)戰(zhàn)略投資者，最終實(shí)現(xiàn)上市，或者通過資本運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)融資和資本的安全退出。比如，烏鎮(zhèn)到2006年引入上市公司“中青旅”開發(fā)古鎮(zhèn)旅游，是資本運(yùn)作的成功案例之一。

許多城鎮(zhèn)都是上述盈利模式的一些組合，就目前而言，單一的盈利模式根本無法支撐特色小鎮(zhèn)的發(fā)展。