一、請問，你真的會(huì)選址嗎?告訴你，不是什么地兒都能做小鎮(zhèn)的!

1.沒有良好的資源不能做小鎮(zhèn)。比如一個(gè)項(xiàng)目，山是一般山，水只是一個(gè)小池塘，這些資源太普通了，根本沒有辦法做小鎮(zhèn)!

2.交通不便不適合做小鎮(zhèn)。俗話說，路通則財(cái)通，交通不方便，人流怎么導(dǎo)入?小鎮(zhèn)如何興旺?浙江奉化有個(gè)小鎮(zhèn)就因?yàn)榻煌ú槐惚唤蹈窳恕?/p>

有人也許會(huì)說，交通不方便，那我修路啊!我想問問大家，修一條道路的成本有多大?你3平方公里的面積，要打通內(nèi)外交通，得費(fèi)多少心血?十幾個(gè)億投進(jìn)去，很可能只是弄好它的交通而已。但有一些交通工具，如高鐵、飛機(jī)卻是需要國家的政策和規(guī)劃，你自己一個(gè)人弄得來嗎?

3.沒有人氣的地方，不太適合做小鎮(zhèn)。假設(shè)一個(gè)地方，要坐3個(gè)小時(shí)的車，還要徒步1個(gè)小時(shí)，徒步期間除了有背包客、探險(xiǎn)者外，沒有看到幾個(gè)游客，怎么做小鎮(zhèn)?浙江的特色小鎮(zhèn)為什么風(fēng)生水起?因?yàn)槿思业某鞘腥汉馨l(fā)達(dá)，人流量大!

二、請問，你怎樣給小鎮(zhèn)定位?定位的依據(jù)是什么?這關(guān)乎小鎮(zhèn)的成敗!

只有定位才能決定小鎮(zhèn)的發(fā)展方向，只有定位才能指導(dǎo)小鎮(zhèn)開發(fā)所有環(huán)節(jié)和細(xì)節(jié)。定位就是告訴我們，想做一個(gè)什么樣的小鎮(zhèn)。

比如：烏鎮(zhèn)就是一個(gè)有江南水鄉(xiāng)特色的安靜小鎮(zhèn);東部華僑城就是一個(gè)以觀光游樂為主的度假小鎮(zhèn)。

那定位決策的依據(jù)是什么?

1.首先是依托的資源。文化資源也分為兩類，一是文化底蘊(yùn)，一是文化產(chǎn)業(yè)，不同的資源就有不同的定位思考。而旅游資源也分為兩類，一是觀光游樂資源，一是適宜度假的資源。同樣，資源不同，其定位思路也會(huì)有很大不同。比如，游樂觀光資源其定位思路應(yīng)該以玩為主，而度假資源則應(yīng)考慮旅居的需求。

2.其次依托的市場。無論什么樣的特色小鎮(zhèn)，沒有市場就不可能存活和發(fā)展。因此，不同的小鎮(zhèn)必然面對不同的市場。

比如，有些資源只能滿足區(qū)域市場，那么如果你定位全國市場，最后結(jié)果會(huì)怎樣?而你的資源完全可以面對全國甚至是全球市場，但你只是定位區(qū)域，其規(guī)模、配套、設(shè)施都不會(huì)太大，那么大的市場白白流失，你又會(huì)有什么樣的感受?

3.其三是地塊的價(jià)值。地塊價(jià)值往往決定項(xiàng)目的價(jià)值。地塊所處的自然山水、交通、地形地貌都關(guān)系到地塊價(jià)值的大小。

4.其四是消費(fèi)者分析。這是小鎮(zhèn)做定位必須研究的一個(gè)重要參數(shù)，不知道小鎮(zhèn)未來的消費(fèi)者是誰?不知道他們到底在哪里?不知道他們的消費(fèi)預(yù)期消費(fèi)需求消費(fèi)偏好，那這個(gè)定位到底是定什么?為誰定?又該怎么定?

比如，以老人旅居度假為主的小鎮(zhèn)，你不設(shè)置醫(yī)院、養(yǎng)護(hù)中心、老人康樂、老人室外活動(dòng)，反過來做些過山車、迷宮、燒烤場......老人怎么辦?

三、請問，你將選擇什么樣的開發(fā)模式?你以為烏鎮(zhèn)是人人都能學(xué)的?

一提起開發(fā)模式，很多人就說：哪有什么開發(fā)模式，讓規(guī)劃設(shè)計(jì)院畫個(gè)圖進(jìn)行開發(fā)不就行了嗎?

大錯(cuò)特錯(cuò)!小鎮(zhèn)的開發(fā)模式有很多種，每種開發(fā)模式的要求都不同，你不知道有哪些開發(fā)模式，又如何知道怎么開發(fā)?小鎮(zhèn)的開發(fā)模式包括以下幾種：

1、主題游樂園模式

這種模式很常見，國外以迪士尼為典型代表，國內(nèi)以華僑城、萬達(dá)主題樂園為范本。它們都是以樂園為賣點(diǎn)，吸引人流前來旅游，然后提升土地價(jià)值，最后售賣地產(chǎn)。

這種開發(fā)模式對開發(fā)商的資金實(shí)力要求很高，目前國內(nèi)的主題樂園模式也面臨著IP缺乏、創(chuàng)新動(dòng)力不足等問題，如何破解考驗(yàn)著大家的智慧。

2.農(nóng)業(yè)驅(qū)動(dòng)模式

在鄉(xiāng)村旅游、休閑農(nóng)業(yè)蓬勃發(fā)展的今天，這種農(nóng)業(yè)驅(qū)動(dòng)的模式也很常見。這個(gè)地方往往有一定的農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，比如有大片大片的油菜花、大片大片的葡萄林、大片大片的向日葵，吸引人們到此一游、到此一照。

這種模式的核心是要讓游客親身體驗(yàn)和參與場景，體驗(yàn)農(nóng)耕時(shí)代的禮儀和生活。值得注意的是，該模式不該只有農(nóng)業(yè)，還應(yīng)該補(bǔ)齊居住、教育等其他功能。

3.度假旅游驅(qū)動(dòng)模式

這一類小鎮(zhèn)一般是依托度假旅游發(fā)展起來的，比如觀瀾湖。它的模式是先做環(huán)境，再考慮居住。

但這里需要明白一個(gè)道理：這類模式最關(guān)鍵是摸準(zhǔn)度假人的需求，打造真正的度假功能，而將所有的心思都花在建房子上。

4.產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)模式

產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)模式就是我們所說的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)。這種產(chǎn)業(yè)有兩類：一是引進(jìn)來的產(chǎn)業(yè)，如云計(jì)算、基金等新興產(chǎn)業(yè);二是利用當(dāng)?shù)氐淖匀缓腿宋馁Y源挖掘出來的產(chǎn)業(yè)。

小鎮(zhèn)離不開產(chǎn)業(yè)，沒有產(chǎn)業(yè)的小鎮(zhèn)，注定曇花一現(xiàn)。這種模式的要點(diǎn)在于一定要引進(jìn)與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、自然環(huán)境相匹配的產(chǎn)業(yè)，比如你在浙江就可以搞互聯(lián)網(wǎng)小鎮(zhèn)，但在人跡罕至的西北地區(qū)就做不了。另外，產(chǎn)業(yè)的培育是需要耐心的。

5.養(yǎng)老旅居驅(qū)動(dòng)模式

這類模式以烏鎮(zhèn)雅園為典型代表。做養(yǎng)老的小鎮(zhèn)，一定要滿足幾個(gè)條件：一是自然環(huán)境較好、二是空氣好、三是交通順暢、四是養(yǎng)老配套齊全。

有些人以為建幾個(gè)養(yǎng)老院，挖幾個(gè)湖就是養(yǎng)老小鎮(zhèn)，這真是錯(cuò)誤的觀點(diǎn)。養(yǎng)老院只是其中的一部分，養(yǎng)老配套包括的東西太多太多了，比如老年人專業(yè)醫(yī)院、養(yǎng)老護(hù)理機(jī)構(gòu)、老年大學(xué)、老年活動(dòng)中心等等。

6.古鎮(zhèn)改造模式

很多小鎮(zhèn)都是由古鎮(zhèn)“改造”而來的。對于這類古鎮(zhèn)，我們一要保持建筑的“原汁原味”，二要尋找小鎮(zhèn)的歷史滄桑感?，F(xiàn)在部分小鎮(zhèn)開發(fā)者急功急利，大興土木，改變了古鎮(zhèn)原來的面貌，也使得原來的歷史感蕩然無存。這樣的小鎮(zhèn)，生命力不會(huì)長久。

7.文旅組合模式

因?yàn)轫?xiàng)目規(guī)模大，單一的形態(tài)和業(yè)態(tài)難以支撐。所以，很多人就將更多的類別組合進(jìn)去，也就是文旅是個(gè)筐，什么都往里面裝。

這樣看似業(yè)態(tài)豐富、功能更全、風(fēng)險(xiǎn)更小，但這種模式的頂層設(shè)計(jì)沒做好、風(fēng)險(xiǎn)最大。當(dāng)然，這種模式也并非就一定不能成功，關(guān)鍵是處理好幾種類型的邏輯關(guān)系，將能夠相互依存、相互提升的類別進(jìn)行組合。如度假和養(yǎng)老的組合，觀光和游樂的組合等都可以大大提升小鎮(zhèn)的生存和發(fā)展能力。

不過，還是要著重提醒：這種模式最怕亂，想到什么做什么，什么都往里面裝，最后到底是個(gè)什么可能連自己都不知道。這樣的小鎮(zhèn)特色蕩然無存，結(jié)果就是萬劫不復(fù)!

總而言之，開發(fā)主題不同，其選擇的開發(fā)模式就會(huì)不同。主題決定模式!而不同的開發(fā)模式?jīng)Q定項(xiàng)目的盈利模式，決定項(xiàng)目的存活率。