康養(yǎng)旅游現(xiàn)狀及前景

康養(yǎng)旅游，顧名思義為健康養(yǎng)生類旅游，國際上，一般被稱為醫(yī)療健康旅游。近兩年，康養(yǎng)旅游作為新興旅游產(chǎn)品，越來越受青睞。目前，世界上有超過100個國家和地區(qū)開展健康旅游，2013年全球健康旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)模約為4386億美元,約占全球14%的旅游產(chǎn)業(yè)總體規(guī)模經(jīng)濟(jì)。2017年預(yù)計將產(chǎn)生6785億美元的收入,占世界旅游收入的16%。

《大健康十大投資熱點市場規(guī)模預(yù)測》顯示我國大健康產(chǎn)業(yè)的規(guī)模近3萬億元，居全球第一位。預(yù)計到2020年，大健康產(chǎn)業(yè)總規(guī)模將超過8萬億元。

《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)旅游業(yè)改革發(fā)展的若干意見》提出，要積極發(fā)展休閑度假旅游，推動形成專業(yè)化的老年旅游服務(wù)品牌，并發(fā)展特色醫(yī)療、療養(yǎng)康復(fù)、美容保健等醫(yī)療旅游，養(yǎng)生旅游是醫(yī)療旅游的一個細(xì)分行業(yè);

養(yǎng)老地產(chǎn)從2013年政策元年以來，逐漸成為養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域改革的重點，從土地供應(yīng)、優(yōu)惠鼓勵、政策監(jiān)管、融資模式等方面，加快推進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)程。在與養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)的關(guān)鍵政策與要素環(huán)節(jié)中，“土地供應(yīng)”成為限制養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模、經(jīng)營模式及整體價值有效性的關(guān)鍵要素。近幾年，隨著宏觀用地政策的收緊，建設(shè)用地的可利用空間逐漸收窄，如何更好地利用增量用地，以及復(fù)活規(guī)模較大、成本較低的存量用地，尤其是企業(yè)自有的自有用地、工業(yè)用地等已有用地開發(fā)養(yǎng)老項目，成為進(jìn)軍健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的企業(yè)必須思考的問題。

一、增量改存量帶動現(xiàn)有存量資產(chǎn)的盤活

(一)土地政策嚴(yán)控增量同時，鼓勵盤活存量

改革開放以來我國經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，但也遺留了大量經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題，其中存量資產(chǎn)治理就是重要的一塊。當(dāng)前，存量土地處置已同解決資金沉淀、項目拖延等問題并列，成為穩(wěn)增長攻堅戰(zhàn)的重要抓手。

2014年國土資源部發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)土地節(jié)約集約利用的指導(dǎo)意見》，要求嚴(yán)控建設(shè)用地增量，盤活存量，嚴(yán)控城市新區(qū)無序擴張，加強建設(shè)用地全程監(jiān)管及執(zhí)法監(jiān)察，同時制定鼓勵政策，形成節(jié)約集約用地的激勵機制。

2016年國土資源部印發(fā)《關(guān)于深入推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的指導(dǎo)意見(試行)》中指出：鼓勵原國有土地使用權(quán)人進(jìn)行改造開發(fā)，除有關(guān)法律法規(guī)，以及國有土地劃撥決定書、國有土地使用權(quán)出讓合同明確規(guī)定或者約定應(yīng)當(dāng)由政府收回土地使用權(quán)的土地外，在符合規(guī)劃的前提下，原國有土地使用權(quán)人可通過自主、聯(lián)營、入股、轉(zhuǎn)讓等多種方式對其使用的國有建設(shè)用地進(jìn)行改造開發(fā)，改造開發(fā)土地需辦理有償使用手續(xù)，符合協(xié)議出讓條件的，可依法采取協(xié)議方式。

(二)國家鼓勵盤活存量社會資源發(fā)展養(yǎng)老

2016年十六部委發(fā)文《關(guān)于支持整合改造存量社會資源發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)的通知》中指出鼓勵盤活存量用地用于養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)。2017年《關(guān)于運用政府和社會資本合作模式支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的實施意見》中指出鼓勵政府將現(xiàn)有公辦養(yǎng)老機構(gòu)交由社會資本方運營管理。支持機關(guān)、企事業(yè)單位將所屬的度假村、培訓(xùn)中心、招待所、療養(yǎng)院等，通過PPP模式轉(zhuǎn)型為養(yǎng)老機構(gòu)，吸引社會資本運營管理。鼓勵商業(yè)地產(chǎn)庫存高、出租難的地方，通過PPP模式將存量廠房、商業(yè)設(shè)施及其他可利用的社會資源改造成養(yǎng)老機構(gòu)。

二、存量資產(chǎn)盤活帶來輕資產(chǎn)運營模式新路徑

存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向很多，但從2017年全年來看，目前存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)型養(yǎng)老政策尤為利好?？梢赞D(zhuǎn)型養(yǎng)老的存量資產(chǎn)主要為以下幾種：工業(yè)用地、社區(qū)服務(wù)用地、公共事業(yè)用地、公益用地、爛尾樓盤、辦公樓、公用設(shè)施用地、園林地域、存量酒店及度假村、集體用地、旅游用地。其中涉及最多且具有代表性的為工業(yè)用地、公共事業(yè)用地和辦公樓，不少央企及地方國企，皆根據(jù)自有存量用地的特色屬性，通過各種合作與開發(fā)方式，實踐著存量資產(chǎn)盤活開發(fā)養(yǎng)老服務(wù)項目的輕資產(chǎn)運營模式新路徑。

(一)工業(yè)用地改造養(yǎng)老項目：重慶中梁鎮(zhèn)的“政府建設(shè)+村集體運營”模式

重慶市沙坪壩區(qū)中梁鎮(zhèn)原為機械加工企業(yè)聚集地，地域內(nèi)有近100家機械加工企業(yè)。隨著機械加工行業(yè)產(chǎn)能過剩，多數(shù)企業(yè)入不敷出導(dǎo)致倒閉或低效運作，在國家清理僵尸企業(yè)行動中，中梁鎮(zhèn)出現(xiàn)大量存量土地。在國家支持養(yǎng)老后，當(dāng)?shù)卣畬?000多平方米的工業(yè)廠房進(jìn)行了適老化改造，充分利用自身資源與環(huán)境優(yōu)勢，發(fā)展旅居養(yǎng)老和康復(fù)養(yǎng)老，主要面對活力老人，建設(shè)特色養(yǎng)老園區(qū)。

在運營模式上，中梁鎮(zhèn)養(yǎng)老園區(qū)由政府統(tǒng)一改造建設(shè)，而將運營權(quán)交由村委會組織的村民集體手中，由村集體進(jìn)行養(yǎng)老項目的具體運營與管理，這種“政府建設(shè)+村民集體運營”的自給自足模式，不光服務(wù)區(qū)域內(nèi)有需求的養(yǎng)老人群，同時面向區(qū)域外進(jìn)行康養(yǎng)、旅居服務(wù)的接待，成為我國多少政府主導(dǎo)型存量資產(chǎn)改造養(yǎng)老服務(wù)項目的典型模式之一。

(二)公共事業(yè)用地改造養(yǎng)老項目：不老山莊的“存量土地使用權(quán)租讓”模式

天開瑞祥不老山莊，位于北京人文大學(xué)康莊校區(qū)內(nèi)，由2棟原學(xué)生宿舍樓進(jìn)行適老化改建而成。北京人文大學(xué)為最早一批的民辦大學(xué)，其校區(qū)眾多，后因多種原因，部分校區(qū)閑置，其土地和建筑變?yōu)榇媪抠Y產(chǎn)。國家支持養(yǎng)老后，北京人文大學(xué)康莊校區(qū)把部分房產(chǎn)以租賃形式出租給天開祥瑞養(yǎng)老院，由不老山莊為主導(dǎo)，對租賃校區(qū)的存量資產(chǎn)進(jìn)行改造運營，在政府等多方支持下開辦不老山莊。

項目規(guī)劃用地860余畝，總建筑面積為30萬平方米，一期養(yǎng)老中心占地139畝，建筑面積3.5萬平方米，包括一個近1.5萬平方米的養(yǎng)老居住區(qū)。目前不老山莊共有1078個床位，以活力老人為主，以生活、快樂、健康為三大核心的長者樂園，為老人提供半年以上長住和候鳥式旅居服務(wù)。

(三)社區(qū)商業(yè)用地改造養(yǎng)老項目：首開寸草“合作共建”模式

首開集團(tuán)為北京市屬大型國企，以房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營為主。經(jīng)過30余年的發(fā)展，目前物業(yè)管理面積4500萬平方米。多年的房地產(chǎn)開發(fā)歷程，使得首開集團(tuán)旗下積攢了不少低效利用的物業(yè)資產(chǎn)，且多數(shù)分布在大型居住社區(qū)內(nèi)，周邊配套齊全、就醫(yī)便利，改建運營養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施項目具備天然的“存量資產(chǎn)優(yōu)勢”。

首開寸草推出第一家養(yǎng)老機構(gòu)，也是全國首個復(fù)合介護(hù)型養(yǎng)老設(shè)施示范項目——首開寸草學(xué)知園項目正式對外營業(yè)。該項目由首開集團(tuán)對自有原商務(wù)辦公樓進(jìn)行改建裝修，并交由由寸草春暉團(tuán)隊進(jìn)行實際的運營管理。周邊社區(qū)配套、醫(yī)療資源極為豐富。

該項目的成功落地與運營，也為國企利用自有存量資產(chǎn)改造以及與專業(yè)實施運營團(tuán)隊的合作共建撬動集團(tuán)健康養(yǎng)老業(yè)務(wù)板塊的產(chǎn)業(yè)實踐，探索了一條可行的模式路徑，樹立了一個典型的成功案例。

(四)宗教用地改造養(yǎng)老項目：廣安禪寺“養(yǎng)老功能拓展”模式

浙江建德廣安禪寺，利用寺院內(nèi)部的多處閑置房屋，重新裝修改造成適老化住宅，對外進(jìn)行運營。寺廟巧妙借用自身禪寺資源，對接傳統(tǒng)文化，為老人們養(yǎng)老提供一方好去處的同時，更是在打造一個養(yǎng)老的共同體，寺院、僧眾、義工、老人和子女親屬等多方力量的共同參與，讓佛門清凈地成了老人們的心安之處。

禪寺現(xiàn)有55位來自全國各地的老人在此常住養(yǎng)老。相比那些硬件設(shè)施比奢華拼高端、造價昂貴的養(yǎng)老機構(gòu)，偏安一隅的廣安禪寺安養(yǎng)院非常樸素。除了為老人健康和生活方便考慮對全院所有衛(wèi)生間進(jìn)行了真空廁所改造外,4棟32間寮房，陳設(shè)布置都很簡單。

三、存量資產(chǎn)盤活轉(zhuǎn)型養(yǎng)老服務(wù)的實施建議

第一，在產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入上，存量資產(chǎn)改建養(yǎng)老服務(wù)的的核心是“養(yǎng)”。在地產(chǎn)轉(zhuǎn)性與重新利用的基礎(chǔ)上，存量資產(chǎn)的盤活需要更加注重落地康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)內(nèi)容的規(guī)劃設(shè)計與落地，避免陷入傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)“快銷賺快錢”的舊有模式，警惕養(yǎng)老設(shè)施用地的政策限制與監(jiān)管。

第二，在規(guī)劃設(shè)計上，存量資產(chǎn)在改建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的規(guī)劃、設(shè)計、配套設(shè)施和設(shè)備中均應(yīng)體現(xiàn)生態(tài)、環(huán)保、安全、體貼等特點，同時項目容積率、綠化率、公共活動空間以及電、通風(fēng)與采光等方面都要注重老年人的要求和感受。一方面，注重戶型設(shè)計的舒適性、整體環(huán)境的優(yōu)雅性、外出交通的便利性、平時生活的安全性;另一方面，注重產(chǎn)品配套設(shè)施的適老化細(xì)節(jié)設(shè)計。

第三，在功能整合上，由于與傳統(tǒng)住宅產(chǎn)品的目標(biāo)客群不同，在存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)型養(yǎng)老項目開發(fā)中需要注入更多的醫(yī)療健康管理、文化娛樂及家政物業(yè)等“軟”服務(wù)，這些需要企業(yè)大力投入和整合資源。

第四，在盈利模式上，存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)型養(yǎng)老服務(wù)項目因其土地性質(zhì)不同、定位不同，盈利模式有產(chǎn)權(quán)銷售、租賃、持有經(jīng)營和混合經(jīng)營等不同模式，企業(yè)須全身心投入、全方位服務(wù)、“捆綁式”承擔(dān)風(fēng)險。

第五，在資源整合上，養(yǎng)老項目多投入周期較長、投入大，需要整合大量的產(chǎn)業(yè)資源，再加上行業(yè)內(nèi)多數(shù)項目都是摸著石頭過河，政府的配套政策以及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)都沒有明確，尚無現(xiàn)成的政策或者成功的案例可以照搬，在這種情況下，不具備一定經(jīng)濟(jì)實力和社會資源的企業(yè)，在盤活存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)型做養(yǎng)老服務(wù)實踐中需特別謹(jǐn)慎。