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北京山合水易規(guī)劃設(shè)計(jì)院 院長(zhǎng)
高端休閑度假產(chǎn)業(yè)規(guī)劃專(zhuān)家
《中國(guó)旅游報(bào)》、《農(nóng)民日?qǐng)?bào)》專(zhuān)欄作家
2019年9月26日,農(nóng)業(yè)農(nóng)村部發(fā)布《農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法(修訂草案征求意見(jiàn)稿)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《流轉(zhuǎn)管理辦法》),本辦法自2020年1月1日起正式施行,規(guī)定工商企業(yè)等社會(huì)資本通過(guò)流轉(zhuǎn)取得土地經(jīng)營(yíng)權(quán)應(yīng)當(dāng)具有從事農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)的資質(zhì),且不得改變承包土地所有權(quán)的性質(zhì)及用途。
此前,《農(nóng)村土地承包法》引來(lái)大修。2019年1月1日起實(shí)施的新《農(nóng)村土地承包法》專(zhuān)節(jié)分別設(shè)置“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”和“土地經(jīng)營(yíng)權(quán)”,對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換和土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)(出租、轉(zhuǎn)包、入股或其他方式)作出了明確區(qū)分。
此次《流轉(zhuǎn)管理辦法》修改中也回應(yīng)《農(nóng)村土地承包法》修法要旨,對(duì)于流轉(zhuǎn)范圍進(jìn)行了界定,聚焦于土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn),流轉(zhuǎn)方式包括出租、入股等,將規(guī)章名稱(chēng)由《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》修改為《農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》,對(duì)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓、互換將另行出臺(tái)管理辦法進(jìn)行規(guī)定。
《流轉(zhuǎn)管理辦法》中對(duì)于工商企業(yè)等社會(huì)資本流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)也進(jìn)行了專(zhuān)門(mén)的規(guī)定。修訂稿中明確了工商企業(yè)等社會(huì)資本通過(guò)流轉(zhuǎn)取得土地經(jīng)營(yíng)權(quán)應(yīng)當(dāng)具有從事農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)的資質(zhì),有適宜的農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力,以及其他應(yīng)當(dāng)具備的條件。
同時(shí),《流轉(zhuǎn)管理辦法》增加了項(xiàng)目審核的規(guī)定。根據(jù)各地實(shí)踐做法,通過(guò)正面列舉方式明確了工商企業(yè)等社會(huì)資本通過(guò)流轉(zhuǎn)取得土地經(jīng)營(yíng)權(quán)應(yīng)當(dāng)符合的條件。
另外,此次修改稿中還明確了負(fù)面清單,如損害土地或破壞土地生態(tài)環(huán)境,擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等。規(guī)定了土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的面積上限,并要求地方人民政府結(jié)合本地情況作出具體規(guī)定。
《流轉(zhuǎn)管理辦法》提出,縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)建立工商企業(yè)等社會(huì)資本通過(guò)流轉(zhuǎn)取得土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)防范制度。對(duì)整村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)、500畝以上土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)等風(fēng)險(xiǎn)較高的項(xiàng)目,應(yīng)當(dāng)建立風(fēng)險(xiǎn)保障金制度。風(fēng)險(xiǎn)保障金應(yīng)以流轉(zhuǎn)土地的實(shí)際面積為基數(shù)確定具體金額,總額不得超過(guò)一年的土地租金。
在土地經(jīng)營(yíng)權(quán)入股上,實(shí)踐中產(chǎn)生了優(yōu)先股、先租后股、回購(gòu)等方法來(lái)防范農(nóng)民失地風(fēng)險(xiǎn)?!读鬓D(zhuǎn)管理辦法》考慮到優(yōu)先股在公司法上已有較成熟的理論探討,建議將其作為防范入股失地風(fēng)險(xiǎn)的倡導(dǎo)性規(guī)定。